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希望对正在日本寻找住所，或考虑以房产为基础开展事业的各位有所帮助。
日本的大部分地区都会出现在某一种灾害地图上，而地震在全国任何地方都是生活的一部分。大多数买家并不会试图避开所有有颜色标注的区域，而是先确认地图上该地址显示了什么，再选择能够妥善应对这些风险的建筑和保险。
灾害地图不应替你决定是否购买某处房产，而应告诉你接下来需要核查什么。
该看哪里
- 灾害地图门户网站。在国家的重叠灾害地图（Kasaneru Hazard Map）中输入地址，即可在同一张地图上查看模拟淹没深度、山体滑坡区域及海啸区域。建议逐层开启图层。
- 市区町村的灾害地图。各区、市会公开更详细的洪水及避难地图，很多也提供英文版。
- 历史地图。今昔地图 on the Web 将旧地图与现代地图并排呈现，可以看出过去的河道、湿地或填海造地。
购买时，「重要事項説明」中也必须标示该房产在市区町村水灾灾害地图上的位置，以及是否位于「土砂災害警戒区域」等指定区域内。
结果怎么解读
| 风险类型 | 地图显示的内容 | 买家通常关注的要点 |
|---|---|---|
| 地震 | 日本全国都适用。 | 按1981年以后的标准取得建筑确认的建筑、如有则确认「耐震等級」，以及地震保险。 |
| 河流洪水与内涝 | 强降雨后的模拟淹没深度。 | 所在楼层高于模拟深度；如是公寓，确认电气设备和停车场的位置；水灾保障。 |
| 土壤液化 | 填海造地、过去的河道及低洼地。 | 以桩基打到坚实地层的基础（较大规模的公寓通常如此），以及土地的历史沿革。 |
| 山体滑坡 | 斜坡上的黄色警戒区域与红色特别警戒区域。 | 红色区域一般会避开；黄色区域则需仔细查看斜坡与挡土墙。 |
建筑受到严格限制：住宅开发须取得都道府县知事的许可，新建带居室的住宅必须采用能够承受土石冲击的结构。
大多数买家不会在这里购买。
没有建筑限制，但需要认真对待。
决定之前，先查看斜坡、挡土墙和避难路线。
建筑抗震标准与「耐震等級」
1981年6月1日及以后取得建筑确认的建筑符合日本的「新耐震基準」，购买东京公寓的买家大多首先确认这一点。在此之前取得建筑确认的建筑适用旧标准，但其中不少之后已经过抗震诊断或抗震加固，达到现行水平，因此值得询问。木结构住宅的规定在2000年6月又进一步加强。
结构与建造年代同样重要。2016年熊本地震之后，政府对受灾最严重地区的调查结果如下：
不分建造年代来看，不同结构之间的差别同样明显：
因此，较旧的RC建筑的表现远好于较旧的木结构建筑。不过，政府仍然鼓励对1981年以前的RC建筑进行抗震加固。
部分建筑还取得了「耐震等級」，依据的是「住宅性能表示制度」。等级1相当于「建築基準法」的水平：在数百年一遇的地震中不会倒塌。这类地震在东京约为「震度6強」至「震度7」，相当于1923年东京和1995年神户所经历的震动。
在熊本地震中，「耐震等級」3级的木结构住宅没有出现严重损坏。较新的塔楼公寓常见的隔震、减震结构，可以进一步减轻摇晃。
保险
水灾保障
这是火灾保险中的一项可选保障。一般在符合以下任意一项时赔付：
部分保险公司提供附加条款，对未达到上述标准的损失（例如热水器等设备）也予以赔付；水灾风险较高时，值得加上。2023年参考费率修订后，水灾保费可能会按市区町村的水灾风险有所不同。
地震保险
附加在火灾保险上投保，由政府提供支持。
隔震结构（50%）、「耐震等級」（10–50%）以及1981年6月以后的建筑（10%）可享受保费折扣。
如果是区分所有公寓，建筑的公共部分由公寓管理组合投保；各业主为自己的房间及室内财物投保。
针对各类风险的应对
选择1981年6月以后的建筑，或已经过抗震诊断或加固的较旧建筑。与较旧的木结构相比优先选择RC结构，确认「耐震等級」和维修记录，并加上地震保险。
把模拟深度与准备购买的楼层进行比较。如是公寓，较高楼层以及设在地上的电气室都有帮助。加上水灾保障，风险较高时再加上附加条款。
确认基础与土地的历史沿革。如是独栋住宅，购买前委托进行地基调查。
不在红色区域购买。在黄色区域，要特别留意斜坡、挡土墙和避难路线。
大东京地区许多成熟且价值稳固的区域，都存在一定程度的自然灾害风险。按上述方式核查之后，它就成为选择房产时考虑的因素之一，而不是回避某个地区的理由。
常见问题
如何核查日本房产的洪水与地震风险？
在灾害地图门户网站的国家重叠灾害地图（Kasaneru Hazard Map）中输入地址，逐层开启图层，查看模拟淹没深度、山体滑坡区域及海啸区域。然后确认市区町村更详细的灾害地图（很多提供英文版），并通过今昔地图 on the Web 等历史地图查看过去的河道、湿地或填海造地。
日本的旧建筑在地震中安全吗？
1981年6月1日及以后取得建筑确认的建筑符合日本的「新耐震基準」，木结构住宅的规定在2000年6月又进一步加强。2016年熊本地震中，受灾最严重地区1981年6月以前的木结构建筑倒塌率为28.2%，2000年6月以后的为2.2%。不分建造年代的钢筋混凝土建筑倒塌率为3.8%，其中没有一栋是按1981年标准建造的。
日本住宅的「耐震等級」3级是什么意思？
根据「住宅性能表示制度」，等级1相当于「建築基準法」的水平：在东京约「震度6強」至「震度7」的地震中不会倒塌，相当于1923年东京和1995年神户所经历的震动。等级2可承受其1.25倍的地震力，等级3可承受1.5倍。在熊本地震中，3级的木结构住宅没有出现严重损坏。
日本的地震保险如何运作？保额是多少？
地震保险附加在火灾保险上投保，由政府提供支持。保额为火灾保险金额的30–50%，建筑最高5,000万日元，室内财物最高1,000万日元。隔震结构（50%）、「耐震等級」（10–50%）以及1981年6月以后的建筑（10%）可享受保费折扣。
日本「土砂災害警戒区域」内的房产可以买吗？
红色的特别警戒区域受到严格限制，大多数买家不会在那里购买。黄色的警戒区域没有建筑限制，但需要认真对待：决定之前，先查看斜坡、挡土墙和避难路线。购买时，「重要事項説明」中必须标示该房产是否位于指定的「土砂災害警戒区域」内。
资料来源
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议。