过去十年间，东京的房产明显变得更贵。更值得探讨的问题是：为什么。
这并不只是买家为同样的资产付出更多的故事。新建住宅的建造成本本身已经改变：土地更贵，建筑成本更高，新建公寓的供应量降至历史低位。与此同时，人口、就业与资本仍在向东京及其最具竞争力的通勤圈集中。
这些因素正在改变既有住宅资产的价值——尤其是那些难以复制的地段上的资产。
变化背后的四个数字
每平方米平均成交价连续第13年上涨。
23区的商业用地价格上涨约13.8%。
平均租金较2016年高出约43%。
为1970年代有可比统计以来最低的年度供应量之一。
由实际成交支撑的价格上涨
新建公寓的平均价格，可能因少数高价塔楼及再开发项目入市而被拉高。因此，挂牌价与表面平均值不应孤立解读。
实际成交数据能提供更清晰的图景。
东日本 REINS 的数据显示，2025年首都圈二手公寓的平均成交价达到每平方米约 829,800日元 ，同比上涨7.9%，为连续第13年上涨。
约十年前，对应数值约为每平方米 440,000日元 至 450,000日元 。
由此可见，即便在新建市场之外，涨幅同样显著。
重置房产的成本已经改变
人们谈论一套地段优越的二手公寓时，往往主要着眼于其楼龄。
这只是问题的一半。
另一半是：若在今天取得同样的土地并建造同样的建筑，需要多少成本。
过去十年，日本的建筑成本指标上涨约30%，都心的土地也变得更贵。因此，一栋十年或十五年前竣工的建筑，可能是在如今已不复存在的成本条件下建成的。
这并不意味着每一栋老建筑都有价值。建筑管理、长期修缮储备金、抗震标准及物理状况，依然至关重要。
但在地段优越且建筑得到妥善维护的情况下，重置成本的上升，使同等条件的新增供应更难以具有竞争力的价格提供。
出处：日本国土交通省《建设工事费平减指数》。
土地正在承担更多作用
2026年地价公示显示，东京23区住宅用地上涨约9.0%，商业用地上涨13.8%。
首都圈整体亦保持上行，但各地区节奏不同。调查数据显示，住宅用地涨幅大致为：
重点并不在于所有地段都以相同幅度上涨，而在于资本正在向交通、就业、再开发及居住需求强劲的地方集中。
对住宅公寓的业主而言，土地是通过住户所持有的敷地权份额间接持有的。这一土地成分，有助于解释为何楼龄与规格相近的两栋建筑，表现可能大相径庭。
距离主要车站数分钟步程、可利用多条铁路线、成熟的区域居住需求以及有限的竞争性供应，并不只是生活便利性，它们本身就是资产的一部分。
地价公示数据。各地区的覆盖范围与市场构成有所不同。
出处：日本国土交通省《2026年地价公示》。
有限的供应正在支撑既有房源
2025财年首都圈的新建公寓供应量约为 21,600 户，为1970年代有可比统计以来最低的水平之一。
这并非仅仅是开发商的偏好。
土地取得难度上升，材料与人工成本增加，工期拉长，项目需要更高的售价才能成立。
其结果是，开发商正集中于能够支撑高价位的地块与项目。在都心及交通便利地段，价格适中的新建住宅变得更难以提供。
这改变了既有房产的位置。
一套管理良好的二手公寓，已不再只是新建房源的廉价替代品。它可能提供新建开发已难以在相近价格上重现的地段、规模与街区条件。
出处：不动产经济研究所《首都圈新建公寓市场动向（2025财年）》。
租金上涨表明需求并非只来自资金面
当价格上涨得到真正需要住房的人群支撑时，说服力会更强。
2025年东京公寓的平均租金达到每平方米约 4,544日元 ，较上年上涨约9.2%。与2016年相比，平均值高出约43%。
成约租金指数在东京及主要通勤圈同样上行。调查记录的同比涨幅大致为：
这一区分很重要。挂牌租金反映的是业主期望收到的金额，而成约租金数据更接近租客实际同意支付的水平。
At Home 公布的租赁数据亦显示，截至2025年底，首都圈所有受调查地区及各面积区间的公寓租金均高于上年，东京23区在多个细分领域反复刷新高位。
品质调整后的成约租金指数 · 截至2025年底的同比涨幅
出处：东京 Kantei、At Home株式会社
东京在日本国内的重要性正在上升
日本全国人口正在减少，而东京的走向不同。
截至2026年1月1日，东京的登记人口约为1,408万人，较上年增加约7.5万人。外国人人口达到783,701人，同比增长8.66%。
年龄结构同样值得关注。在东京的外国居民中，人数最多的五岁年龄段为25至29岁。
东京持续吸纳着处于求学、就业、租房与组建家庭阶段的人群。
这并不能保证人口长期增长，但确实说明，不宜将日本全国的人口趋势机械地套用于东京的住房市场。
就业、高校、交通、企业总部及国际社群，依然集中于首都。居住需求也随之集中。
出处：东京都《人口与户数（2026年1月1日）》、东京都《外国人人口统计》。
首都圈并非一个均质的市场
上行态势正在向东京都心之外扩散，但具有选择性。
2026年第二季度，二手公寓每平方米价格的同比涨幅大致为：
季度数据可能出现较大波动。
季度数值可能大幅变动，因此不应将这些数字视为预测。
但它们确实表明，需求并不局限于东京都心，而是正在向与首都保持紧密连接的主要城市及交通走廊延伸。
更具抗跌性的地段，往往具备相同的特征：
- 1. 距离主要车站数分钟步程
- 2. 可直达东京都心
- 3. 租客需求来源不止一个
- 4. 周边有活跃的商业或基础设施投资
- 5. 专业的建筑管理
- 6. 未来转售市场足够广阔
横浜、川崎、武蔵小杉、市川、船橋、浦安、大宮及浦和都可能符合这一特征——但并非这些城市中的每一套房产都符合。
分界线正变得越来越具体：车站、街道、建筑本身及管理品质。
出处：东日本 REINS《市场统计资料库》。
长期持有者可以从中得到什么
投资逻辑并不是“因为位于东京所以买入”，
而是持有那些始终难以被复制的房产。
这通常意味着以下条件的组合：
- 稀缺或有价值的土地
- 良好的车站条件
- 真实存在的租客需求
- 稳健的建筑管理
- 充足的长期修缮储备金
- 可靠的转售市场
具备这些条件的房产，可能同时受益于多重因素：地价上涨、新增供应受限、重置成本上升、租金走强以及流动性更好。
而不具备这些条件的房产，即便整体市场上行，表现也可能落后。
稀缺性正在成为价值的一部分
东京的住宅资产不只是变得更贵。创造同等住宅的成本与难度，本身已经改变。
土地更贵，建筑更昂贵，新增供应有限，租金上涨，人口与资本仍集中于最具竞争力的城市地段。
以上均不构成对未来升值的保证。
但这确实意味着，地段优越且管理妥善的住宅资产，正变得越来越难以复制。
对长期持有者而言，这种稀缺性正日益成为资产本身的一部分。
出处与数据说明
公寓年度租金数据及长期租赁走势。
东京 Kantei —《2025年公寓租金年度动向》
文中数值取自撰写时可获取的公开市场数据。各发布方的定义、覆盖范围及统计期间有所不同，数值亦可能被修订。季度数据的波动可能大于年度数据。
本文仅供一般性参考，不构成投资、法律、税务或财务建议。房产价格、租金、利率及汇率均可能上涨或下跌。过往表现不构成对未来结果的保证。每一套房产都应结合其地段、状况、管理、持有架构及投资者自身情况单独评估。