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希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
如今新建住宅的成本更高：土地更贵，建筑成本上升，新建供给处于历史低位。与此同时，人口持续从日本各地流入首都圈，租金也在上涨。这些因素共同支撑着地段优越的既有住宅的价值。
上涨背后的四个数字
连续第13年上涨。
商业用地上涨约13.8%。
较2016年高出约43%。
为1970年代有统计以来最低的水平之一。
实际成交价十年间接近翻倍
新建公寓的平均价格容易被少数高价塔楼项目拉高，因此二手房的实际成交更能反映真实情况。2025年，首都圈二手公寓的平均成交价约为每平方米 829,800日元。
首都圈二手公寓每平方米价格。出处：东日本 REINS。
为什么新建住宅的成本更高
过去十年间的建筑成本指标。十年或十五年前竣工的建筑，是在如今已不复存在的成本条件下建成的。
土地更难取得，项目周期也更长，因此开发商集中于高端地块。位于好地段、价格适中的新建住宅越来越少。
这并不意味着每一栋老建筑都有价值，管理状况、维修储备金、抗震标准和建筑状况依然重要。但位于优质地段、维护良好的建筑，已不再只是新房的廉价替代品。它所具备的地段与规模，可能是如今的新开发项目以相近价格无法提供的。
土地正在承担更多作用
公寓业主同时持有建筑所在土地的份额。这就是为什么楼龄相近的两栋建筑，表现可能相差很大：车站距离、多条铁路线路以及稳定的需求，都是资产的一部分。
住宅用地，同比变动。23区商业用地：+13.8%。出处：日本国土交通省《2026年地价公示》。
人口持续流入首都圈
日本的人口正在减少，但并不均衡。就业机会、大学、企业总部和国际社群都集中在首都，人口也随之流动。在日本，大城市对周边地区的这种吸引力常被称为「ストロー効果」（虹吸效应）。
2025年迁入首都圈的人数超过迁出人数的净值
日本籍居民连续净流入首都圈
迁出人口多于迁入人口
流入的以年轻人为主。在日本籍居民中，净流入首都圈最多的是20至24岁人群；自2010年开始按年龄统计以来，10至29岁的各年龄段每年都是净流入。首都圈从日本其他所有都道府县都获得了人口净流入。
截至2026年1月1日，东京都人口约为1,408万人，外国居民人口增加8.66%，达到783,701人。
官方预测认为，这种集中趋势仍将持续。到2050年，东京都预计将是唯一一个人口多于2020年的都道府县，东京都及其周边三县占全国人口的比例也预计将继续上升：
东京、神奈川、埼玉、千叶占日本总人口的比例。出处：日本总务省统计局《住民基本台帐人口移动报告（2025年）》；国立社会保障・人口问题研究所《日本地区别将来推计人口（2023年推计）》；东京都。
租金印证了需求
2025年东京公寓的平均租金达到每平方米约 4,544日元。成约租金比挂牌租金更接近租客实际同意支付的水平，在各地区均有上涨：
品质调整后的成约租金指数，同比，2025年末。出处：东京 Kantei、At Home株式会社。
两种速度的市场
从全国平均来看，日本的地价在上涨，但大城市与其他地区之间的差距很大。2026年住宅用地价格的平均变动：
*三大都市圈以及札幌、仙台、广岛、福冈四个地方城市以外的地区。出处：日本国土交通省《2026年地价公示》。
首都圈内部也出现了同样的分化。上涨正在向东京都心以外扩散，但具有选择性。2026年第二季度二手公寓每平方米价格的同比变动：
季度数据波动可能较大，并非预测。出处：东日本 REINS。
横滨、川崎、武藏小杉、市川、船桥、浦安、大宫、浦和都可能符合这一走势，但其中并非每一套房产都会如此。最能稳定保值的房产，往往具备以下共同特点：
- 距离主要车站数分钟步程
- 可直达东京都心
- 租客需求来源不止一个
- 周边有商业或基础设施投资
- 建筑管理稳健，维修储备金充足
- 转售市场广阔
稀缺性正在成为价值的一部分
地价更高，建筑成本更贵，新建供给有限；与此同时，人口持续流入首都圈，租金也在上涨。以上均不构成对未来升值的保证。
但这确实意味着，地段优越且管理妥善的住宅正变得越来越难以复制。对长期持有者而言，这种稀缺性正日益成为资产本身的一部分。
常见问题
东京的房价为什么在上涨？
如今新建住宅的成本更高：土地更贵，建筑成本上升，新建供给处于历史低位，2025财年首都圈新建公寓供应量约为21,600户。与此同时，人口持续从日本各地流入首都圈，租金也在上涨。这些因素共同支撑着地段优越的既有住宅的价值。
东京的公寓价格在过去十年上涨了多少？
实际成交价接近翻倍。2025年，首都圈二手公寓的平均成交价约为每平方米829,800日元，而约十年前为44万–45万日元。据东日本 REINS 统计，2025年每平方米价格上涨7.9%，为连续第13年上涨。
东京的地价涨得比日本其他地区更快吗？
是的。根据《2026年地价公示》，东京23区的住宅用地上涨9.0%，商业用地上涨约13.8%。首都圈住宅用地价格平均上涨4.5%，而全国平均为2.1%，地方圈为0.6%，四国为−0.3%。
日本人口在减少，东京的人口还在增加吗？
是的。2025年，迁入首都圈的人数比迁出多123,534人，日本籍居民已连续30年净流入；47个都道府县中有40个出现人口净流出。截至2026年1月1日，东京都人口约为1,408万人；东京、神奈川、埼玉、千叶占日本总人口的比例，预计将从2020年的29.3%上升至2050年的33.7%。
东京都心以外，哪些地区适合购房？
上涨正在向东京都心以外扩散，但具有选择性。横滨、川崎、武藏小杉、市川、船桥、浦安、大宫、浦和都可能符合这一走势，但其中并非每一套房产都会如此。最能稳定保值的房产，往往距离主要车站步行不远、可直达东京都心、租客需求来源不止一个、管理稳健，并且转售市场广阔。
出处
公寓年度租金数据及长期租赁走势。
东京 Kantei —《2025年公寓租金年度动向》
文中数值取自撰写时可获取的公开市场数据。各发布方的定义、覆盖范围及统计期间有所不同，数值亦可能被修订。季度数据的波动可能大于年度数据。
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。