為什麼首都圈的房價漲得比日本其他地區更快

上漲背後的四個數字

實際成交價十年間接近翻倍

新建公寓的平均價格容易被少數高價塔樓專案拉高，因此二手房的實際成交更能反映真實情況。2025年，首都圈二手公寓的平均成交價約為每平方米 829,800日元。

首都圈二手公寓每平方米價格。出處：東日本 REINS。

為什麼新建住宅的成本更高

這並不意味著每一棟老建築都有價值，管理狀況、維修儲備金、抗震標準和建築狀況依然重要。但位於優質地段、維護良好的建築，已不再只是新房的廉價替代品。它所具備的地段與規模，可能是如今的新開發專案以相近價格無法提供的。

土地正在承擔更多作用

公寓業主同時持有建築所在土地的份額。這就是為什麼樓齡相近的兩棟建築，表現可能相差很大：車站距離、多條鐵路線路以及穩定的需求，都是資產的一部分。

住宅用地，同比變動。23區商業用地：+13.8%。出處：日本國土交通省《2026年地價公示》。

人口持續流入首都圈

日本的人口正在減少，但並不均衡。就業機會、大學、企業總部和國際社群都集中在首都，人口也隨之流動。在日本，大城市對周邊地區的這種吸引力常被稱為「ストロー効果」（虹吸效應）。

流入的以年輕人為主。在日本籍居民中，淨流入首都圈最多的是20至24歲人群；自2010年開始按年齡統計以來，10至29歲的各年齡段每年都是淨流入。首都圈從日本其他所有都道府縣都獲得了人口淨流入。

截至2026年1月1日，東京都人口約為1,408萬人，外國居民人口增加8.66%，達到783,701人。

官方預測認為，這種集中趨勢仍將持續。到2050年，東京都預計將是唯一一個人口多於2020年的都道府縣，東京都及其周邊三縣佔全國人口的比例也預計將繼續上升：

東京、神奈川、埼玉、千葉佔日本總人口的比例。出處：日本總務省統計局《住民基本臺帳人口移動報告（2025年）》；國立社會保障・人口問題研究所《日本地區別將來推計人口（2023年推計）》；東京都。

租金印證了需求

2025年東京公寓的平均租金達到每平方米約 4,544日元。成約租金比掛牌租金更接近租客實際同意支付的水平，在各地區均有上漲：

品質調整後的成約租金指數，同比，2025年末。出處：東京 Kantei、At Home株式會社。

兩種速度的市場

從全國平均來看，日本的地價在上漲，但大城市與其他地區之間的差距很大。2026年住宅用地價格的平均變動：

*三大都市圈以及札幌、仙台、廣島、福岡四個地方城市以外的地區。出處：日本國土交通省《2026年地價公示》。

首都圈內部也出現了同樣的分化。上漲正在向東京都心以外擴散，但具有選擇性。2026年第二季度二手公寓每平方米價格的同比變動：

季度數據波動可能較大，並非預測。出處：東日本 REINS。

橫濱、川崎、武藏小杉、市川、船橋、浦安、大宮、浦和都可能符合這一走勢，但其中並非每一套房產都會如此。最能穩定保值的房產，往往具備以下共同特點：

• 距離主要車站數分鐘步程
• 可直達東京都心
• 租客需求來源不止一個
• 周邊有商業或基礎設施投資
• 建築管理穩健，維修儲備金充足
• 轉售市場廣闊

稀缺性正在成為價值的一部分

地價更高，建築成本更貴，新建供給有限；與此同時，人口持續流入首都圈，租金也在上漲。以上均不構成對未來升值的保證。

但這確實意味著，地段優越且管理妥善的住宅正變得越來越難以複製。對長期持有者而言，這種稀缺性正日益成為資產本身的一部分。

出處