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希望對正在日本尋找住所，或考慮以房產為基礎開展事業的各位有所幫助。
總預算可按約1億600萬〜1億700萬日元規劃，即在價格之上另加約6%〜7%。這是以個人現金買家在港區購買1億日元二手住宅公寓為例、按2026年6月情況所做的示意。
從成交價格到完整預算
100.0M
JPY 106M–107M
高於掛牌價格
這是規劃用的示意，並非預測或最終報價。實際費用取決於房產、買家、時點、稅務處理及交易架構。貸款購房、其他類型的房產及其他買家，區間都會有所不同。
數字背後的設定
「登録免許税」和「不動産取得税」以官方課稅標準為基礎，而不是成交價格。本文采用的5,000萬日元只是便於說明的簡化替代值，並非任何房產的市場價值、鑑定價值或實際評估額。
各項數字如何計算
1「仲介手数料」
約337萬日元成交價格超過400萬日元時的法定上限：價格 × 3% + 60,000日元，另加消費稅。
查看計算過程
| 計算 | 金額 |
|---|---|
| 1億日元 × 3% + 60,000日元 | JPY 3.06M |
| 含10%消費稅 | JPY 3.366M |
2印花稅
JPY 0.03M合同金額超過5,000萬日元、不超過1億日元時為30,000日元，適用至2027年3月31日的減免稅率。金額不大，但也是預算的一部分。
3「登録免許税」
約75萬日元以登記用的課稅標準為基礎，而不是成交價格。本例中：土地3,500萬日元按2.0%，建築1,500萬日元按住宅減免稅率0.3%。
查看計算過程及稅率說明
| 專案 | 所用稅率 | 約稅額 |
|---|---|---|
| 土地所有權轉移登記（替代值3,500萬日元） | 2.0% | JPY 0.700M |
| 住宅建築所有權轉移登記（替代值1,500萬日元） | 0.3% | JPY 0.045M |
| 合計 | 約75萬日元 |
根據本文查閱的官方資料，符合條件的住宅建築所有權轉移登記，在滿足要求並取得所需證明的情況下，可適用0.3%的減免稅率，期限至2027年3月31日。此前土地所有權轉移登記1.5%的減免稅率，除非確認官方已延長至2026年3月31日之後，否則不宜用於2026年6月的示例，因此本文土地按2.0%計算。實際稅額取決於登記課稅標準、房產詳情、能否取得證明、時點及是否符合條件。
4「不動産取得税」
約10萬〜40萬日元減免前約為100萬日元。符合條件的個人購買二手住宅自住時，住宅減免可大幅降低稅額；是否適用需按每套房產和每位買家確認。該稅可能在完成交易後才寄來稅單，請提前預留。
查看減免前的計算過程
| 專案 | 約課稅標準 | 稅率 | 約稅額 |
|---|---|---|---|
| 土地（3,500萬日元減半計算） | JPY 17.5M | 3% | JPY 0.525M |
| 建築 | JPY 15.0M | 3% | JPY 0.450M |
| 減免前合計 | 約97.5萬日元 |
在本示例中，樓齡約20年、面積55〜65㎡的住宅公寓，可能符合這一簡化示意所採用的樓齡、面積及住宅用途方面的一般假設，因此本文以減免後約10萬〜40萬日元作為規劃區間。
5其他交房與結算專案
約50萬〜150萬日元司法書士（負責產權登記等手續的日本專業人士）報酬、火災保險，以及買賣雙方之間按日分攤的「固定資産税」和公寓管理費等。
查看明細
| 專案 | 約區間 |
|---|---|
| 司法書士報酬 | 約15萬〜30萬日元 |
| 登記相關支出／證明文件費用 | 約3萬〜8萬日元 |
| 火災保險 | 約5萬〜20萬日元 |
| 「固定資産税」／「都市計画税」的按日分攤結算 | 約10萬〜35萬日元 |
| 住宅公寓管理費／維修儲備金結算 | 約5萬〜30萬日元 |
| 小額交房緩衝 | 約10萬〜30萬日元 |
| 合計 | 約50萬〜150萬日元 |
「固定資産税」和「都市計画税」以每年1月1日的所有人為納稅義務人，但在買賣交易中，買賣雙方通常在完成交易時進行分攤調整。公寓管理費和維修儲備金也可能視時點及條件按日分攤。
6初期業主備用金
約100萬日元這不是稅費，而是用於完成交易後的事務處理、小額維修、入住準備及持有初期費用的實務備用金。合適的金額取決於買家和持有計劃；此處僅為建議。
在一張表中查看全部專案
| 層級 | 示意 |
|---|---|
| 情景基準 | |
| 成交價格 | JPY 100.0M |
| 課稅標準替代值（僅為示意） | JPY 50.0M |
| — 土地替代值 | JPY 35.0M |
| — 建築替代值 | JPY 15.0M |
| 常見的取得及持有起始成本 | |
| 「仲介手数料」（含10%消費稅） | 約337萬日元 |
| 印花稅 | JPY 0.03M |
| 「登録免許税」 | 約75萬日元 |
| 適用住宅減免後的「不動産取得税」 | 約10萬〜40萬日元 |
| 其他交房與結算專案 | 約50萬〜150萬日元 |
| 初期業主備用金 | 約100萬日元 |
| 預計額外規劃金額 | 約570萬〜700萬日元 |
| 預計業主視角預算合計 | 約1億570萬〜1億700萬日元 |
| 取整後的實務規劃區間 | 約1億600萬〜1億700萬日元 |
購置成本在任何市場都是買房的正常組成部分，日本也不例外。儘早瞭解這些成本，買家就能從容比較房源、準備資金，並帶著清晰的預算提出購買申請。
本文為實務參考，不能替代稅務、法律、登記或針對具體交易的專業意見。
常見問題
在東京買房，交易成本大約多少？
可按在價格之上另加約6%〜7%來規劃。以個人現金買家在港區購買1億日元二手住宅公寓、按2026年6月情況所做的示意，總預算約為1億600萬〜1億700萬日元。其中包括「仲介手数料」、印花稅、「登録免許税」和「不動産取得税」、其他交易與結算專案，以及初期業主備用金。
在日本買房，「仲介手数料」是多少？
成交價格超過400萬日元時，法定上限為價格 × 3% + 60,000日元，另加消費稅。1億日元的房產，稅前為306萬日元，含10%消費稅約為337萬日元（336.6萬日元），這也是我們2026年6月港區二手住宅公寓費用示意所採用的數字。
在日本買房需要繳納哪些稅？
在我們2026年6月以港區1億日元住宅公寓所做的示意中，印花稅為30,000日元，「登録免許税」約75萬日元，「不動産取得税」減免前約100萬日元，適用住宅減免後約10萬〜40萬日元。「登録免許税」和「不動産取得税」以官方課稅標準為基礎，而不是成交價格。
日本的房價需要另加消費稅嗎？
通常不會在掛牌價格之上另加。土地不徵收消費稅；建築物需繳納消費稅時，掛牌價格以含稅價顯示。因此，日本一套標價1億日元的房產，通常並不意味著1億日元再加10%消費稅。
在日本，「不動産取得税」什麼時候繳納？
「不動産取得税」可能在完成交易後才寄來稅單，請提前預留。在本示例中，減免前約為100萬日元；符合條件的個人購買二手住宅自住時，住宅減免可大幅降低稅額，規劃區間約為10萬〜40萬日元。是否適用需按每套房產和每位買家確認。
資料來源
本文僅供一般參考，不構成法律、稅務或投資建議。