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希望對正在日本尋找住所，或考慮以房產為基礎開展事業的各位有所幫助。
可以。居住在海外並不影響出租日本房產。日常運營通常交由當地的物業管理公司負責，租金收入適用日本的稅務規定。
管理的常見安排方式
大多數海外業主採用以下兩種方式之一：
- 運作方式
- 管理公司代業主招租、收取租金並安排維修
- 業主收入
- 實際租金扣除物業管理費（按租金的一定比例）
- 空置
- 由業主承擔
- 確認要點
- 管理費用、哪些維修可以不經業主確認直接安排、報告以什麼方式送達
- 運作方式
- 公司從業主處整體承租房屋，再轉租給租客
- 業主收入
- 由公司支付固定租金，通常低於市場租金
- 空置
- 由公司承擔
- 確認要點
- 租金在什麼情況下可以調整，以及業主如何解除合同
管理200戶以上出租住宅的公司，須依據「賃貸住宅管理業法」（2020年）進行登記。該法也對整體承租合同向業主說明的方式作出了規定。
如果是區分所有公寓，整棟建築由公寓管理組合（日本的「管理組合」）負責運營。無論房間是否出租，業主都需要繼續繳納公寓管理費和維修儲備金（修缮积立金），並接收管理組合的通知。
委託管理中常見的問題
在委託管理方式下，業主仍然是房東，因此以下情況最終都會回到業主這裡：
電話、收支報告、報價和通知通常都是日語，詳細程度也因公司而異。
噪音、設備或鄰里等小問題，常常需要業主來作出判斷。
熱水器、空調或漏水等每一份報價都要等業主批准，而且往往隔著時差。
租客更替期間沒有租金收入，招募下一位租客也會產生費用。
日本法律對租客的保護較強，因此解決欠租問題可能需要時間。
哪些屬於正常損耗、哪些由租客承擔，判斷上容易產生分歧。
在整體承租方式下，公司整體承租房屋併成為租客。無論房間是否有人入住，公司每月都按約定向業主支付租金，並自行處理轉租租客、租金收取、欠租以及日常聯絡。對於居住在海外的業主來說，上述大部分問題都不會再找到自己。
代價是租金低於市場水平。合同條款比每月的金額更重要，簽約前值得確認以下幾點：
- 租金調整。合同期間約定租金在什麼時候、以什麼方式可以下調。
- 免租期。是否有不支付租金的月份，例如合同開始時或租客退租之後。
- 解除合同。業主解除合同一般需要「正当事由」，而公司方可能可以解約；雙方的提前通知期限都需要確認。
- 仍由業主承擔的費用。維修、設備更換以及退租後的恢復原狀（原狀回復）由誰支付。
- 公司本身。是否依據「賃貸住宅管理業法」登記，以及簽約前必須提供的書面說明。
日本國土交通省在面向業主的提示中，重點列出了前四項。
選擇租賃合同的類型
- 期滿時
- 通常續約；業主拒絕續約需要「正当事由」
- 書面手續
- 一般的租賃合同
- 適合的業主
- 希望租客長期穩定居住
- 期滿時
- 到期結束、不續約；雙方同意時可以重新簽約
- 書面手續
- 書面合同，並須在簽約前另行提供書面說明
- 適合的業主
- 可能在特定時間自住或出售房產
退租時，正常損耗一般由業主承擔，租客造成的損壞由租客承擔。日本國土交通省發佈了相關指南，大多數房東和管理公司都以此為準。
支付給海外業主的租金如何納稅
對於非居民業主而言，日本房產的租金屬於日本來源所得。
居住在海外的業主，通常會在日本指定「納税管理人」，負責申報以及接收包括每年「固定資産税」在內的各類通知。最終稅額取決於費用、持有結構以及稅收協定等因素，因此最好在第一位租客入住之前，就與日本的税理士一起安排好。
租金中需要扣除的費用
- 物業管理費
- 公寓管理費與維修儲備金
- 租客更替期間的空置
- 招租費用
- 維修與退租後的恢復原狀
- 保險
- 「固定資産税」
- 稅務與會計
具體測算示例，請參閱扣除各項成本後，日本的出租房產能賺多少？
第一位租客入住之前
- 選定管理方式，並約定管理方在哪些事項上可以不等您確認直接處理。
- 根據您對這套房產的計劃，在普通租賃與定期租賃之間作出選擇。
- 指定「納税管理人」，並確認租金如何匯入您的海外賬戶。
- 確認公寓的管理規約，包括對短期出租是否有限制。
常見問題
人在海外，可以出租自己在日本的房產嗎？
可以。居住在海外並不影響出租日本房產。日常運營通常交由當地的物業管理公司負責，租金收入適用日本的稅務規定。大多數海外業主採用兩種方式之一：委託管理，或整體承租（サブリース）。
在日本，委託管理與整體承租（サブリース）有什麼區別？
委託管理方式下，管理公司負責招租、收取租金並安排維修，業主獲得實際租金扣除按比例收取的管理費後的金額，並承擔空置。整體承租方式下，公司承租房屋後再轉租，向業主支付固定租金（通常低於市場水平），並由公司承擔空置。需要確認該租金在什麼情況下可以調整，以及業主如何解除合同。
非居民業主的日本租金收入如何納稅？
對於非居民業主而言，日本房產的租金屬於日本來源所得。租客向非居民業主支付租金時預扣20.42%，但個人租客為本人或家人自住而租用的情況除外。業主每年在日本進行申報，已預扣的稅款可抵扣最終應繳稅額；最終稅額取決於費用、持有結構以及稅收協定等因素。
在日本出租房產，應選擇普通租賃還是定期租賃？
普通租賃期滿時通常續約，業主拒絕續約需要「正当事由」，適合希望租客長期穩定居住的業主。定期租賃到期結束、不續約，需要書面合同，並須在簽約前另行提供書面說明，適合可能在特定時間自住或出售房產的業主。
在日本，租金收入中需要扣除哪些費用？
物業管理費、公寓管理費與維修儲備金、租客更替期間的空置、招租費用、維修與退租後的恢復原狀、保險、「固定資産税」以及稅務與會計費用，都需要從租金中扣除。如果是區分所有公寓，無論房間是否出租，業主都需要繼續繳納公寓管理費和維修儲備金。
本文僅供一般參考，不構成法律、稅務或投資建議。