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希望对正在日本寻找住所，或考虑以房产为基础开展事业的各位有所帮助。
可以。居住在海外并不影响出租日本房产。日常运营通常交由当地的物业管理公司负责，租金收入适用日本的税务规定。
管理的常见安排方式
大多数海外业主采用以下两种方式之一：
- 运作方式
- 管理公司代业主招租、收取租金并安排维修
- 业主收入
- 实际租金扣除物业管理费（按租金的一定比例）
- 空置
- 由业主承担
- 确认要点
- 管理费用、哪些维修可以不经业主确认直接安排、报告以什么方式送达
- 运作方式
- 公司从业主处整体承租房屋，再转租给租客
- 业主收入
- 由公司支付固定租金，通常低于市场租金
- 空置
- 由公司承担
- 确认要点
- 租金在什么情况下可以调整，以及业主如何解除合同
管理200户以上出租住宅的公司，须依据「賃貸住宅管理業法」（2020年）进行登记。该法也对整体承租合同向业主说明的方式作出了规定。
如果是区分所有公寓，整栋建筑由公寓管理组合（日本的「管理組合」）负责运营。无论房间是否出租，业主都需要继续缴纳公寓管理费和维修储备金（修缮积立金），并接收管理组合的通知。
委托管理中常见的问题
在委托管理方式下，业主仍然是房东，因此以下情况最终都会回到业主这里：
电话、收支报告、报价和通知通常都是日语，详细程度也因公司而异。
噪音、设备或邻里等小问题，常常需要业主来作出判断。
热水器、空调或漏水等每一份报价都要等业主批准，而且往往隔着时差。
租客更替期间没有租金收入，招募下一位租客也会产生费用。
日本法律对租客的保护较强，因此解决欠租问题可能需要时间。
哪些属于正常损耗、哪些由租客承担，判断上容易产生分歧。
在整体承租方式下，公司整体承租房屋并成为租客。无论房间是否有人入住，公司每月都按约定向业主支付租金，并自行处理转租租客、租金收取、欠租以及日常联络。对于居住在海外的业主来说，上述大部分问题都不会再找到自己。
代价是租金低于市场水平。合同条款比每月的金额更重要，签约前值得确认以下几点：
- 租金调整。合同期间约定租金在什么时候、以什么方式可以下调。
- 免租期。是否有不支付租金的月份，例如合同开始时或租客退租之后。
- 解除合同。业主解除合同一般需要「正当事由」，而公司方可能可以解约；双方的提前通知期限都需要确认。
- 仍由业主承担的费用。维修、设备更换以及退租后的恢复原状（原状回復）由谁支付。
- 公司本身。是否依据「賃貸住宅管理業法」登记，以及签约前必须提供的书面说明。
日本国土交通省在面向业主的提示中，重点列出了前四项。
选择租赁合同的类型
- 期满时
- 通常续约；业主拒绝续约需要「正当事由」
- 书面手续
- 一般的租赁合同
- 适合的业主
- 希望租客长期稳定居住
- 期满时
- 到期结束、不续约；双方同意时可以重新签约
- 书面手续
- 书面合同，并须在签约前另行提供书面说明
- 适合的业主
- 可能在特定时间自住或出售房产
退租时，正常损耗一般由业主承担，租客造成的损坏由租客承担。日本国土交通省发布了相关指南，大多数房东和管理公司都以此为准。
支付给海外业主的租金如何纳税
对于非居民业主而言，日本房产的租金属于日本来源所得。
居住在海外的业主，通常会在日本指定「納税管理人」，负责申报以及接收包括每年「固定資産税」在内的各类通知。最终税额取决于费用、持有结构以及税收协定等因素，因此最好在第一位租客入住之前，就与日本的税理士一起安排好。
租金中需要扣除的费用
- 物业管理费
- 公寓管理费与维修储备金
- 租客更替期间的空置
- 招租费用
- 维修与退租后的恢复原状
- 保险
- 「固定資産税」
- 税务与会计
具体测算示例，请参阅扣除各项成本后，日本的出租房产能赚多少？
第一位租客入住之前
- 选定管理方式，并约定管理方在哪些事项上可以不等您确认直接处理。
- 根据您对这套房产的计划，在普通租赁与定期租赁之间作出选择。
- 指定「納税管理人」，并确认租金如何汇入您的海外账户。
- 确认公寓的管理规约，包括对短期出租是否有限制。
常见问题
人在海外，可以出租自己在日本的房产吗？
可以。居住在海外并不影响出租日本房产。日常运营通常交由当地的物业管理公司负责，租金收入适用日本的税务规定。大多数海外业主采用两种方式之一：委托管理，或整体承租（サブリース）。
在日本，委托管理与整体承租（サブリース）有什么区别？
委托管理方式下，管理公司负责招租、收取租金并安排维修，业主获得实际租金扣除按比例收取的管理费后的金额，并承担空置。整体承租方式下，公司承租房屋后再转租，向业主支付固定租金（通常低于市场水平），并由公司承担空置。需要确认该租金在什么情况下可以调整，以及业主如何解除合同。
非居民业主的日本租金收入如何纳税？
对于非居民业主而言，日本房产的租金属于日本来源所得。租客向非居民业主支付租金时预扣20.42%，但个人租客为本人或家人自住而租用的情况除外。业主每年在日本进行申报，已预扣的税款可抵扣最终应缴税额；最终税额取决于费用、持有结构以及税收协定等因素。
在日本出租房产，应选择普通租赁还是定期租赁？
普通租赁期满时通常续约，业主拒绝续约需要「正当事由」，适合希望租客长期稳定居住的业主。定期租赁到期结束、不续约，需要书面合同，并须在签约前另行提供书面说明，适合可能在特定时间自住或出售房产的业主。
在日本，租金收入中需要扣除哪些费用？
物业管理费、公寓管理费与维修储备金、租客更替期间的空置、招租费用、维修与退租后的恢复原状、保险、「固定資産税」以及税务与会计费用，都需要从租金中扣除。如果是区分所有公寓，无论房间是否出租，业主都需要继续缴纳公寓管理费和维修储备金。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议。