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希望对正在日本寻找住所，或考虑以房产为基础开展事业的各位有所帮助。
- 东京的住宿需求极为庞大。2025年到访东京的外国游客约2,865万人次，创历史新高。
- 2025～2026年间，东京23区的规制迅速收紧。2026年6月，23区全体区长联名要求国家重新审视这一制度。
- 民泊数量尚未减少。正在缩小的，是新经营者可以进入的区域，以及可以合法销售的住宿天数。
- 新取得许可的旅馆，也开始面临员工常驻的要求。
- 可能变得稀缺的，我们认为，是保有全年365天营业能力的现有合法整栋住宿设施。
这并不是「民泊将被禁止」这么简单的事。东京存在多种在法律性质上截然不同的住宿制度，而目前的规制收紧，正在以完全不同的方式改变每一种制度的价值。
我们并不是民泊专家，也不是分析师。我们在东京、神奈川、埼玉、千叶从事住宅租赁运营，也一直在关注这个市场。本文汇总了目前已公开的信息，并说明我们如何看待这一变化。
首先要了解：东京的「4种住宿业态」
这些业态在日常交谈中常被统称为「民泊」，但在法律上分为4种。
| 制度 | 法律依据 | 手续 | 每年可营业天数 | 主要特点 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業 （新法民泊） | 「住宅宿泊事業法」 | 申报 | 最多180天 | 利用「住宅」经营。区条例可进一步削减营业天数 |
| 特区民泊 | 「国家戦略特別区域法」 | 认定 | 无年度上限 | 东京23区内主要为大田区。最少住宿2晚（3天） |
| 简易宿所 （简易住宿设施） | 「旅館業法」 | 许可 | 原则上365天 | 青年旅舍、小规模住宿设施、整栋型设施等 |
| 旅馆・酒店营业 | 「旅館業法」 | 许可 | 原则上365天 | 酒店、旅馆等。建筑、消防、卫生等要求严格 |
依据2018年施行的「住宅宿泊事業法」经营的民泊，以每年4月1日中午起算的一年为期，最多可营业180天。区条例还可以进一步缩短。依据「旅館業法」取得许可的住宿设施，则没有这一限制。
出处：日本观光厅 民泊制度门户网站「什么是住宅宿泊事業法（民泊新法）？」（日语） · 大田区「大田区的民泊制度」（日语） · 大田区「特区民泊认定相关问答」（PDF，日语）
2018年「民泊解禁」，2025～2026年进入「再规制」阶段
- 2018年6月 「住宅宿泊事業法」施行（可谓「民泊解禁」）
- 2018年以后 制度利用迅速扩大
- 2025～2026年 各区相继强化条例
- 2026年6月 东京23区全体区长联名要求国家重新审视住宅宿泊事业制度
区长们要求扩大地方的规制权限，并将现行的申报制改为附带定期更新的许可制。此外还要求海外经营者须有日本国内地址、加强对管理业者的规制，以及规制刊登违法房源的在线旅行平台（OTA）。「住宅宿泊事業法」目前尚未修改，但政策方向已与2018年时相去甚远。
| 区 | 时点 | 主要规制方向 | 对现有设施的影响 |
|---|---|---|---|
| 涩谷 | 2026年7月施行 | 扩大规制区域，对象区域内新设施每年63天 | 现有设施原则上沿用旧规则 |
| 墨田 | 2026年4月施行 | 新民泊以周末为主；旅馆业也有常驻规制 | 有过渡措施 |
| 葛饰 | 2026年4月施行 | 新民泊原则上工作日不得营业 | 现有设施暂按旧规则处理 |
| 台东 | 2026年10月施行 | 限制新民泊在工作日营业 | 现有设施有过渡措施 |
| 丰岛 | 2026年12月施行 | 全区每年120天，约70%区域实施严格的区域限制 | 120天上限也适用于现有设施 |
| 江户川 | 2026年7月施行 | 加强地区管理及运营规制 | 视个别条件而定 |
| 新宿 | 研究中 | 以住居类地域为中心研究大幅规制 | 也在研究是否适用于现有设施 |
| 大田 | 修订研究中 | 加强民泊与旅馆业双方的管理规制 | 预计部分适用于现有设施 |
规制收紧并非只发生在某一个区，而是正在向整个23区扩散。其中最关键的是新宿区：该区有3,775家民泊，约占总数的22%，如果对现有设施也适用新规，其影响将是各区中最大的。
出处：江户川区 新闻发布「关于住宅宿泊事业规范化的要求」（2026年6月18日，日语） · 要求书（PDF，日语）
各区详情：涩谷、丰岛、墨田、葛饰、台东、新宿
涩谷区：从180天到63天
涩谷区自2026年7月起，扩大了针对新住宅宿泊事业的规制区域。在对象区域内，相对于国家法律规定的每年180天上限，实际上每年只能营业63天（63 ÷ 180 = 35%）。即使设施没有停业，其合法的供给能力也减少了65%。截至2026年6月底已申报的设施适用过渡措施。因此，这项规制与其说是淘汰现有设施，不如说是限制新增供给，现有的合法存量反而可能相对更有价值。
丰岛区：现有1,826家也适用120天上限
自2026年12月16日起，丰岛区全域的住宅宿泊事业将被限制为每年120天。这一上限同样适用于现有设施。此外，区内约70%的区域——包括住居专用地域、住居地域、准工业地域及文教地区等——还将新设区域限制。
| 计算 | 法律上的最大供给能力 | |
|---|---|---|
| 现在（180天上限） | 1,826 × 180天 | 328,680设施日 |
| 实施120天上限后 | 1,826 × 120天 | 219,120设施日 |
| 差额 | 109,560设施日（约减少33%） |
并非所有经营者都用满了180天，因此这并不是对实际住宿量的预测，而是衡量制度允许的最大供给能力会缩小到什么程度。
墨田区：在2,314家的庞大市场中限制新增供给
自2026年4月起，墨田区新的住宅宿泊事业原则上从周日中午至周五中午不得营业。也就是说，新设施实际上只能以周末为主经营。墨田区还要求2026年4月1日以后申请许可的旅馆业设施配置常驻工作人员。这使已取得许可的现有设施，与现在才开始经营的设施之间出现了差距。
葛饰区、台东区也朝着同一方向
葛饰区自2026年4月起，新的住宅宿泊事业原则上从周一中午至周六中午不得营业。一定的商业地域及房东同住型住宅属于例外。台东区也将自2026年10月起，限制新申报设施在工作日营业。台东区目前已有 1,373 家民泊，而且一直以来都要求旅馆业设施内有人常驻。
出处：葛饰区「规制新旧对照表」（PDF，日语） · 台东区「台东区住宅宿泊事业（民泊）条例修订」（日语） · 台东区「关于旅館業法施行条例的部分修订」（日语）
新宿区对东京整体的影响可能最大
新宿区有 3,775 家营业中的民泊。据区政府说明，截至2026年8月，申报住宅已增至近4,000家，每年收到的投诉超过1,300件。据报道，其中约半数位于住居类用途地域。对现有设施适用新规，也已纳入研究范围。截至2026年9月17日，相关条例尚未最终确定。
出处：媒体报道（产经新闻（Yahoo!新闻），日语）。截至本文撰写时，尚未能确认新宿区的官方资料。
东京23区目前有多少家民泊？
截至2026年7月15日。出处：日本观光厅「基于住宅宿泊事業法的申报及登记情况一览」
其分布高度集中。仅新宿、墨田、涩谷、丰岛这4个区，就有 9,760家，约占23区总数的58%。这4个区的规则一旦变化，就会牵动东京整体市场。
尽管规制不断收紧，数量仍在增加：2026年3月13日为 16,243 家，7月15日为 16,920 家，4个月增加了677家（+4.2%）。「规制已迫使大量民泊停业」的说法，与统计并不相符。
比设施数量更重要的，是可以合法销售多少晚。每年可营业180天的民泊，与只能营业63天的民泊，向市场提供的住宿量截然不同。
丰岛区现有1,826家民泊的法定上限约减少33%。涩谷区对象区域内的新设施从180天变为63天，约减少65%。在墨田、葛饰、台东，新民泊则被限制为以周末和节假日为主的经营。至于会有多少家停业，目前还无法断言。
出处：日本观光厅「基于住宅宿泊事業法的申报及登记情况一览」—— 截至2026年3月13日（PDF） · 截至2026年7月15日（PDF）
东京23区的新法民泊存量
出处：日本观光厅，截至2026年7月15日。与2026年3月13日的比较：截至2026年3月13日（PDF）
那么，东京有多少「旅馆业」存量？
截至2024财年末，东京23区依据「旅館業法」取得许可的设施：
出处：东京都「东京都统计年鉴」
一家酒店可能有数百间客房，因此设施数量并不等于供给量。但规律很清楚：新法民泊最多的是新宿、墨田、涩谷、丰岛和台东，而这些恰恰是规制收紧的区域。各区并不是在抑制住宿需求，而是
正在加强对「将大量住宅转用于短期住宿」这一模式的限制。
住宿需求并不会消失，而是会转向酒店、简易宿所、现有旅馆，以及合法合规的整栋型住宿设施。
分区看：新法民泊、简易宿所、旅馆・酒店
| 区 | 营业中的新法民泊 2026年7月 | 简易宿所 2024财年末 | 旅馆・酒店 2024财年末 |
|---|---|---|---|
| 千代田 | 56 | 17 | 140 |
| 中央 | 107 | 17 | 209 |
| 港 | 874 | — | — |
| 新宿 | 3,775 | 52 | 511 |
| 文京 | 327 | 7 | 43 |
| 台东 | 1,373 | 205 | 675 |
| 墨田 | 2,314 | — | — |
| 江东 | 48 | 16 | 223 |
| 品川 | 242 | 23 | 166 |
| 目黑 | 26 | 4 | 62 |
| 大田 | 254 | 22 | 107 |
| 世田谷 | 546 | — | — |
| 涩谷 | 1,845 | 18 | 462 |
| 中野 | 458 | 30 | 161 |
| 杉并 | 440 | 8 | 100 |
| 丰岛 | 1,826 | — | — |
| 北 | 606 | 114 | 36 |
| 荒川 | 13 | 31 | 62 |
| 板桥 | 455 | 7 | 77 |
| 练马 | 119 | — | — |
| 足立 | 278 | 14 | 75 |
| 葛饰 | 394 | 29 | 306 |
| 江户川 | 544 | 6 | 80 |
| 23区合计 | 16,920 | 755 | 5,358 |
出处：住宅宿泊事业来自日本观光厅；旅馆业来自东京都统计年鉴。「—」并不表示0家，而是在本次参考的统计摘录中无法确认分类明细，这些设施已计入合计。据墨田区自有资料，截至2024财年末，区内旅馆业设施共753家。
为什么在东京经营民泊变难了
以上是规制层面的情况。以下是我们自己对市场的感受，来自实地看房（包括 M&A 交易中的实地查看），以及与房地产和住宿业相关人士的交流。
从现场来看，第一个原因其实更简单：在规则出台之前，大量的人抢着开设民泊，供给已经跑在了需求前面。东京的入境需求并没有下降，但受中日关系和签证问题影响，中国游客有所减少，不少民泊没有达到经营者预期的预订量。早期是个人投资者租下普通住宅，再转租用于短期住宿；如今，参与者实在太多了。
此外，还浮现出几个问题：
- 不专业、不到位的运营引发投诉与纠纷
- 房东在续约时上调租金，或是「定期借家」合同难以续约、无法以同等条件续约
- 资金雄厚的投资者进入市场，依法合规经营，并提供更好的建筑和服务
对于租来的房产，在不属于自己的物业上值得投入多少，始终是个未知数。因此，转租型民泊已失去优势，市场正转向更专业的经营者。许可方面也在收紧，在某些情况下，追溯适用的规则可能让原本没有问题的经营无法继续。
我们推测，最终留下来的，只会是那些有真正资金实力、自己持有优质建筑、着眼长期经营的经营者——而不是只做短期的生意。
可能变得稀缺的：现有的整栋旅馆
这并不意味着民泊的终结。但可营业天数正在缩短，住宅区的新进入通道正在关闭，规制也已延伸至无人值守的旅馆。我们预计，合法的住宿供给将逐步集中到具备完善管理、建筑与消防合规以及运营体制的住宿设施。
稀缺的资产并不只是「带有「旅館業許可」的房产」。我们认为，是满足以下条件的房产：
- 已经取得「旅館業許可」。
- 可以持有整栋建筑。
- 建筑、消防及旅馆业方面的合规性可以得到确认，而不仅仅是持有许可本身。
- 将来如被要求有人值守，也能够配置人员。
- 许可与事业可以承继给下一位所有者。根据2023年「旅館業法」修订，事业转让时如事先获得行政部门批准，即可承继经营者地位。
为什么要整栋？如果是公寓中的一个单元，业主无法改变公共入口、走廊、电梯、楼梯或管理室。如果将来的规则要求员工常驻或分离住客动线，可能在物理上无法应对。丰岛区已经将单间型旅馆视为问题。截至2026年，该区旅馆业设施已增至 510 家，比2024财年增加约七成；2025财年的投诉增至 80 件，约为上一财年的4倍。因此，丰岛区正在研究对旅馆业也引入员工常驻义务。如果持有整栋建筑，业主可以增设管理室、配置员工、加装监控摄像头和消防设备，并调整住客动线。我们认为，这种自由度本身就是未来价值的来源。
当然，「旅館業許可」并不保证资产价值上升。地段、取得价格、建筑与消防合规性、管理成本、改为有人值守时的收支情况，以及许可能否承继等，都需要逐一确认。
这一视角将比以往更加重要。我们认为，这正是东京住宿不动产中开始形成的：规制带来的稀缺性。
常见问题
查看5个常见问题及解答
东京会禁止短租民泊吗？
并不是简单的禁止。2025～2026年间，东京23区的规制迅速收紧，但截至2026年7月15日，仍有16,920家民泊在营业；正在缩小的，是新经营者可以进入的区域，以及可以合法销售的住宿天数。
在东京经营短租民泊，每年可以营业多少天？
依据2018年「住宅宿泊事業法」经营的民泊，每年最多可营业180天，区条例还可进一步缩短。以大田区为主的特区民泊没有年度上限；取得许可的简易宿所及旅馆、酒店，原则上可全年365天营业。
2026年，东京哪些区在限制民泊？
涩谷区自2026年7月起，将规制区域内的新设施限制为每年63天；丰岛区自2026年12月16日起，在全区实施每年120天的上限，现有设施也适用。墨田区、葛饰区和台东区限制新民泊在工作日营业，新宿区正在研究大幅度的规制。
日本的民泊与「旅館業許可」有什么区别？
依据「住宅宿泊事業法」经营的民泊利用的是住宅，只需申报，每年上限180天。依据「旅館業法」经营简易宿所或旅馆、酒店，则需要取得许可，原则上可全年365天营业。
2026年，持有「旅館業許可」的东京房产值得投资吗？
「旅館業許可」并不保证资产价值上升。我们认为，可能变得稀缺的是保有全年365天营业能力的现有合法整栋住宿设施；但每一处房产仍需就地段、价格、合规性以及有人值守时的收支情况逐一确认。
资料来源
各区申报住宅数量（截至2026年3月13日、7月15日）
特区民泊・住宅宿泊事业・旅馆业的比较，条例修订要点草案
各区关于住宅宿泊事业・旅馆业的条例修订
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