我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
- 没有急跌的迹象。二手住宅公寓的平均成交价为5,130万日元，同比仅下降2.8%，仍接近历史最高水平。
- 供给正在增加。在售房源已连续6个月增加，成交量则连续5个月减少。
- 变化集中在东京都心。都心3区的成交量下降39%，在售房源增加58%。
- 其他地区相对平稳。埼玉与千叶的价格和成交量同步上升。
市场概览
同比−2.8%
−3.8%，连续第4个月下降
−10.5%，连续第5个月下降
+8.2%，连续第6个月增加
二手住宅公寓，东京、神奈川、埼玉、千叶，2026年8月，同比变化。数据来源：REINS。
2025年1月以来
每平方米单价并非持续下跌，而是来回波动。在售房源在2025年11月触底，此后逐月增加；成交量则在2026年3月见顶后逐步走低。
2025年大部分时间持续走低，11月触底后逐月回升 — 8月创下20个月来新高。
全程呈季节性波动，但2026年3月是整个20个月区间的最高点，8月则是最低点 — 下半年明显走弱。
数据来源：REINS月度市场报告，2026年1月版与2026年8月版（合并为2025年1月至2026年8月的连续数据；重叠月份数据已核对一致）。季度数据同样印证了这一趋势：2026年第二季度是7个季度以来首次出现成交量同比下降，也是连续第二个季度在售房源数量增加。
价格与成交量的地区差异
| 地区 | 8月每平方米单价 | 同比 | 成交量同比 |
|---|---|---|---|
| 东京都 | 1,188,500日元 | −0.8% | −18.7% |
| 神奈川县 | 600,800日元 | +2.0% | −4.3% |
| 埼玉县 | 443,500日元 | +2.0% | +5.4% |
| 千叶县 | 416,800日元 | +5.1% | +0.3% |
东京都的价格基本持平，但成交量大幅减少，变化集中在都心3区。埼玉与千叶则是最常见的走势：价格与成交量同步上升。
数据来源：REINS月度市场报告，2026年8月。各区块及各地区的图表见下文「详细数据」。
进入调整期，对买家而言是一个机会
目前没有价格崩落的迹象。价格只是从接近历史最高的水平小幅回落，而在售房源已连续6个月增加，市场已进入调整期。
长期趋势并未改变：新建供给持续减少，建筑成本居高不下，人口也持续流入东京圈。在这样的背景下，在售房源增加，意味着买方条件开始改善。
我们正在关注的一项动向：执政党的2026年度税制改革大纲提出，要针对新建住宅公寓的投机性短期转售采取措施；2026年8月，日本国土交通省（MLIT）在2027年度税制改革要求中纳入了抑制此类交易的措施。国家层面措施的范围与实施时间尚未确定。
目前的在售房源中，有一部分是以转售为目的买入的房源。一旦规则进入讨论阶段，持有这些房源的人自然有动机在规则生效前出售；而新建供给长期减少，这部分增加的房源不太可能长期存在。 我们认为，在此之前的这段时间，对买家来说可能是一个窗口期：可以提前安排好资金，筛选出候选楼盘，并掌握可比成交案例。
从更长期来看，我们认为市场不会整体同步变化，而会逐渐分化：
在自住买家与海外买家的支撑下，价格应会继续上升。
缓慢上升，或基本保值。
人口减少与基础设施维护成本对价值形成压力。
资料来源：日本国土交通省《2027年度税制改革要求》（2026年8月）。正在讨论中的规则的其他资料来源，列于下文「详细数据」。
详细数据：价格走势、挂牌价、讨论中的规则、十年走势、东京各区块、各地区及独栋住宅
此处完整保留月度数据，每月更新。
每平方米单价，2025年1月–2026年8月
全程波动明显 — 2025年3月触底，2026年1月见顶，期间并无明确趋势。8月的81.6万日元与起始水平相近。
数据来源：REINS月度市场报告，2026年1月版及2026年8月版。
挂牌价与成交价正在拉开差距
两者统计的是不同的房源，因此这一差距并不代表平均议价幅度。但它说明，单看挂牌价很难判断价格水平，可比成交案例更为重要。
正在讨论中的规则
- 国家税制。执政党的2026年度税制改革大纲（2025年12月）提出，要针对新建住宅公寓的投机性短期转售采取包括税制在内的措施。2026年8月，日本国土交通省（MLIT）在2027年度税制改革要求中纳入了抑制此类交易的措施。
- 背景。在东京都心6区，2024年上半年完成登记的新建住宅公寓中，有12.2%在一年内被转售；而2023年以前的最高值为4.6%。
- 业界与地方政府。「不動産協会」已对购买数量及交房前转售设定限制（2025年11月）。千代田区要求开发商设置5年内禁止转售的条款（2025年7月）；2026年7月，神户市的咨询委员会建议对空置住宅公寓征税。
国家层面措施的范围与实施时间尚未确定。
资料来源：日本国土交通省《2027年度税制改革要求》（2026年8月）及基于登记数据的新建住宅公寓交易调查（2025年11月）；千代田区（2025年7月）；神户市「居住与税制」相关委员会报告（2026年7月）。
十年走势，2016–2025年
已连续10年上涨 — 十年间累计上涨73%，且自2021年起涨幅本身也在扩大。
2018年见顶，2021年触底（疫情期间的低点），随后部分回升并在2023年形成一个较小的高点，此后再度回落 — 新增挂牌房源的增长明显跟不上过去十年的价格涨幅。
数据来源：REINS《首都圈不动产流通市场动向》年度报告，2025年版（2026年1月20日发布）。年度数据与上文月度数据口径不同，不可直接比较。
东京各区块，2026年3月–8月
5月的大幅回落之后连续3个月回升，8月录得5个数据点中的最高值。
连续2个月的回升在8月急转直下——是六大区域中单月跌幅最大的一次。
在3月已处高位的基础上进一步上升——是六大区域中这一阶段在售房源积累速度最快的区域，与上文价格和成交量的背离趋势相符。
| 区块 | 8月平均价格 | 价格，3月→8月 | 8月成交件数 | 在售房源，3月→6月 |
|---|---|---|---|---|
| 都心3区 | 1亿4,175万日元 | +2.5% | 154 | +11.2% |
| 城南地区 | 6,995万日元 | -10.1% | 280 | +5.5% |
| 城西地区 | 7,760万日元 | -15.3% | 213 | +10.3% |
| 城东地区 | 5,996万日元 | -0.1% | 359 | +7.0% |
| 城北地区 | 6,078万日元 | -2.2% | 259 | +6.3% |
| 多摩地区 | 3,844万日元 | -4.2% | 297 | -4.7% |
这5个月中，城西地区的价格降幅在六个区块中最大；多摩地区是唯一在售房源减少的区块。这些数字是整套房产的平均价格，会随当月成交房源的构成而变动，因此请着眼于变化方向，而不是价格水平本身。
数据来源：Diamond Real Estate Institute（ダイヤモンド不動産研究所）对REINS数据的月度整理，本节数据整理自该系列2026年3月、5月、6月、7月、8月各期内容（较早各期通过Wayback Machine历史存档获取，因原网页为每月覆盖更新而非独立存档）。城北地区4月至6月的成交件数在现有各期中均未公开披露。8月数据已与REINS官方公布的多摩地区数据核对，结果完全一致。
各地区，2025年1月–2026年8月
上升至2026年1月的高点后回落 — 8月是这一系列数据中唯一一次23区价格低于去年同期水平的月份。
是本报告中下降趋势最明显的地区 — 高点出现较早（2025年3月），8月创下20个月来新低，远低于起始水平。
走出独立行情：2025年4月触底后，虽有波动但明确上升，2026年8月创下20个月来新高 — 是这六个地区中唯一在期末仍不断创新高的一个。
2025年3月早早见顶，此后在约320至440之间反复波动 — 8月的水平与起始点相近。
2026年4月升至20个月来新高，此后回落 — 8月仍高于2025年1月的起始水平。
2026年3月急剧冲高后回落 — 8月仅略高于起始水平。
走势与横滨・川崎相似 — 2026年4月见顶后回落，目前仍高于2025年1月的起始水平。
与神奈川其他地区同样在2026年3月出现冲高，此后回落，8月已接近起始水平。
走势起伏，但底部逐步抬升。2026年1月创下20个月来新高，8月水平仍高于2025年1月的起点（42.3万日元）。
月度波动较大，但进入2026年后底部有所抬升 — 3月为20个月来最高点，8月回落至接近起始水平。
是月度波动最大的地区，但整体呈上升趋势 — 2026年6月创下20个月来新高。
走势与埼玉县相似 — 2026年3月见顶，此后回落至8月的起始水平附近。
数据来源：REINS月度市场报告中的分地区成交单价与成交件数表，2026年1月版与8月版（合并为2025年1月至2026年8月的连续数据）。两版重叠月份（2025年8月至2026年1月）已核对完全一致。REINS的常规报告中均未公布按都县或分地区细分的在售房源数据。
独栋住宅的走势正好相反
在同一份报告中，独栋住宅价格已连续8个月上涨，在售房源则连续7个月减少。
无论住宅公寓这条线朝哪个方向变化，独栋住宅这条线都朝相反方向移动——三项核心指标全部如此。
东京23区的住宅公寓价格出现76个月以来的首次下跌，而同一区域的独栋住宅价格上涨了4.4%。
数据来源：REINS月度市场报告，2026年8月，独栋住宅相关章节。独栋住宅价格为整套房产的成交价，仅比较变化方向。
独栋住宅与住宅公寓的价格走势
住宅公寓的价格涨幅从约+13%持续降温直至转为下跌；而独栋住宅价格在同一13个月内始终保持正增长。
这是本月我们能找到的最清晰的例子：同一区域、同一个月，两种住宅类型的价格走势完全相反。多摩地区并不符合这一模式——那里的住宅公寓价格上涨9.1%，独栋住宅价格上涨5.0%，两者同步上升，这看起来更像是单纯的区域需求，而非买家在两种房型之间做出选择。埼玉县与神奈川县外围地区的情况同样较为混杂。真正干净利落地体现这一现象的，其实是东京都心，而非首都圈整体。
数据来源：REINS月度市场报告，2026年8月版，独栋住宅相关章节（与上文住宅公寓数据出自同一份报告）。独栋住宅的价格为整栋房产的成交总价；REINS并未公布独栋住宅的每平方米单价，因此本文仅比较两者的变化方向与变化幅度，不比较价格水平本身。
常见问题
2026年东京的住宅公寓价格在下跌吗？
并没有大幅下跌。2026年8月，东京、神奈川、埼玉、千叶的二手住宅公寓平均成交价为5,130万日元，同比仅下降2.8%，仍接近历史最高水平。我们认为这是一次调整，没有价格崩落的迹象。
东京圈的住宅公寓在售房源在增加吗？
是的。2026年8月，东京圈在售的二手住宅公寓为48,235套，同比增加8.2%，已连续6个月增加；成交件数则同比减少10.5%，为3,180件。
2026年东京周边哪些地区的住宅公寓价格在上涨？
2026年8月，千叶（+5.1%）、埼玉（+2.0%）和神奈川（+2.0%）的每平方米单价上涨，其中埼玉与千叶的成交量也同步增加。东京都的每平方米单价为−0.8%，基本持平，但成交量减少了18.7%。
为什么东京住宅公寓的挂牌价比成交价高出这么多？
2026年8月，在售房源的平均挂牌价为每平方米约119万日元，而已成交房源的平均价格约为82万日元。两者统计的是不同的房源，因此这一差距并不代表平均议价幅度，但它说明可比成交案例比挂牌价更重要。
2026年是在东京购买住宅公寓的好时机吗？
我们的看法是，市场已进入调整期，而长期趋势并未改变：新建供给持续减少，建筑成本居高不下，人口也持续流入东京圈。我们认为，在针对投机性转售的规则生效之前，这段时间对买家来说可能是一个窗口期。
资料来源
主要数据来源。月度与季度市场报告，涵盖住宅公寓与独栋住宅两类房产的成交价、成交量及整体在售房源数量。数据期间：2026年8月（月度）、2026年第二季度（季度核对）。
东京6个区块的细分数据，每月基于REINS数据在同一固定网址更新整理。数据期间：2026年8月。
成交价数据（REINS、Diamond Real Estate Institute）与挂牌价数据在统计口径上存在本质差异，本报告不会将两者等同看待。各项数字反映撰写本报告时可获得的最新公开数据，相关机构后续可能会作出修订。埼玉与千叶目前仅有都县整体数据，均无官方或稳定发布的分地区数据。
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。