我們從可獲得的最新資料中客觀整理數據，並分享其中有參考價值的內容。
希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
- 沒有急跌的跡象。二手住宅公寓的平均成交價為5,130萬日元，同比僅下降2.8%，仍接近歷史最高水平。
- 供給正在增加。在售房源已連續6個月增加，成交量則連續5個月減少。
- 變化集中在東京都心。都心3區的成交量下降39%，在售房源增加58%。
- 其他地區相對平穩。埼玉與千葉的價格和成交量同步上升。
市場概覽
同比−2.8%
−3.8%，連續第4個月下降
−10.5%，連續第5個月下降
+8.2%，連續第6個月增加
二手住宅公寓，東京、神奈川、埼玉、千葉，2026年8月，同比變化。數據來源：REINS。
2025年1月以來
每平方米單價並非持續下跌，而是來回波動。在售房源在2025年11月觸底，此後逐月增加；成交量則在2026年3月見頂後逐步走低。
2025年大部分時間持續走低，11月觸底後逐月回升 — 8月創下20個月來新高。
全程呈季節性波動，但2026年3月是整個20個月區間的最高點，8月則是最低點 — 下半年明顯走弱。
數據來源：REINS月度市場報告，2026年1月版與2026年8月版（合併為2025年1月至2026年8月的連續數據；重疊月份數據已核對一致）。季度數據同樣印證了這一趨勢：2026年第二季度是7個季度以來首次出現成交量同比下降，也是連續第二個季度在售房源數量增加。
價格與成交量的地區差異
| 地區 | 8月每平方米單價 | 同比 | 成交量同比 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 1,188,500日元 | −0.8% | −18.7% |
| 神奈川縣 | 600,800日元 | +2.0% | −4.3% |
| 埼玉縣 | 443,500日元 | +2.0% | +5.4% |
| 千葉縣 | 416,800日元 | +5.1% | +0.3% |
東京都的價格基本持平，但成交量大幅減少，變化集中在都心3區。埼玉與千葉則是最常見的走勢：價格與成交量同步上升。
數據來源：REINS月度市場報告，2026年8月。各區塊及各地區的圖表見下文「详细数据」。
進入調整期，對買家而言是一個機會
目前沒有價格崩落的跡象。價格只是從接近歷史最高的水平小幅回落，而在售房源已連續6個月增加，市場已進入調整期。
長期趨勢並未改變：新建供給持續減少，建築成本居高不下，人口也持續流入東京圈。在這樣的背景下，在售房源增加，意味著買方條件開始改善。
我們正在關注的一項動向：執政黨的2026年度稅制改革大綱提出，要針對新建住宅公寓的投機性短期轉售採取措施；2026年8月，日本國土交通省（MLIT）在2027年度稅制改革要求中納入了抑制此類交易的措施。國家層面措施的範圍與實施時間尚未確定。
目前的在售房源中，有一部分是以轉售為目的買入的房源。一旦規則進入討論階段，持有這些房源的人自然有動機在規則生效前出售；而新建供給長期減少，這部分增加的房源不太可能長期存在。 我們認為，在此之前的這段時間，對買家來說可能是一個窗口期：可以提前安排好資金，篩選出候選樓盤，並掌握可比成交案例。
從更長期來看，我們認為市場不會整體同步變化，而會逐漸分化：
在自住買家與海外買家的支撐下，價格應會繼續上升。
緩慢上升，或基本保值。
人口減少與基礎設施維護成本對價值形成壓力。
資料來源：日本國土交通省《2027年度稅制改革要求》（2026年8月）。正在討論中的規則的其他資料來源，列於下文「详细数据」。
詳細數據：價格走勢、掛牌價、討論中的規則、十年走勢、東京各區塊、各地區及獨棟住宅
此處完整保留月度數據，每月更新。
每平方米單價，2025年1月–2026年8月
全程波動明顯 — 2025年3月觸底，2026年1月見頂，期間並無明確趨勢。8月的81.6萬日元與起始水平相近。
數據來源：REINS月度市場報告，2026年1月版及2026年8月版。
掛牌價與成交價正在拉開差距
兩者統計的是不同的房源，因此這一差距並不代表平均議價幅度。但它說明，單看掛牌價很難判斷價格水平，可比成交案例更為重要。
正在討論中的規則
- 國家稅制。執政黨的2026年度稅制改革大綱（2025年12月）提出，要針對新建住宅公寓的投機性短期轉售採取包括稅制在內的措施。2026年8月，日本國土交通省（MLIT）在2027年度稅制改革要求中納入了抑制此類交易的措施。
- 背景。在東京都心6區，2024年上半年完成登記的新建住宅公寓中，有12.2%在一年內被轉售；而2023年以前的最高值為4.6%。
- 業界與地方政府。「不動産協会」已對購買數量及交房前轉售設定限制（2025年11月）。千代田區要求開發商設置5年內禁止轉售的條款（2025年7月）；2026年7月，神戶市的諮詢委員會建議對空置住宅公寓徵稅。
國家層面措施的範圍與實施時間尚未確定。
資料來源：日本國土交通省《2027年度稅制改革要求》（2026年8月）及基於登記數據的新建住宅公寓交易調查（2025年11月）；千代田區（2025年7月）；神戶市「居住与税制」相關委員會報告（2026年7月）。
十年走勢，2016–2025年
已連續10年上漲 — 十年間累計上漲73%，且自2021年起漲幅本身也在擴大。
2018年見頂，2021年觸底（疫情期間的低點），隨後部分回升並在2023年形成一個較小的高點，此後再度回落 — 新增掛牌房源的增長明顯跟不上過去十年的價格漲幅。
數據來源：REINS《首都圈不動產流通市場動向》年度報告，2025年版（2026年1月20日發佈）。年度數據與上文月度數據口徑不同，不可直接比較。
東京各區塊，2026年3月–8月
5月的大幅回落之後連續3個月回升，8月錄得5個數據點中的最高值。
連續2個月的回升在8月急轉直下——是六大區域中單月跌幅最大的一次。
在3月已處高位的基礎上進一步上升——是六大區域中這一階段在售房源積累速度最快的區域，與上文價格和成交量的背離趨勢相符。
| 區塊 | 8月平均價格 | 價格，3月→8月 | 8月成交件數 | 在售房源，3月→6月 |
|---|---|---|---|---|
| 都心3區 | 1億4,175萬日元 | +2.5% | 154 | +11.2% |
| 城南地區 | 6,995萬日元 | -10.1% | 280 | +5.5% |
| 城西地區 | 7,760萬日元 | -15.3% | 213 | +10.3% |
| 城東地區 | 5,996萬日元 | -0.1% | 359 | +7.0% |
| 城北地區 | 6,078萬日元 | -2.2% | 259 | +6.3% |
| 多摩地區 | 3,844萬日元 | -4.2% | 297 | -4.7% |
這5個月中，城西地區的價格降幅在六個區塊中最大；多摩地區是唯一在售房源減少的區塊。這些數字是整套房產的平均價格，會隨當月成交房源的構成而變動，因此請著眼於變化方向，而不是價格水平本身。
數據來源：Diamond Real Estate Institute（ダイヤモンド不動産研究所）對REINS數據的月度整理，本節數據整理自該系列2026年3月、5月、6月、7月、8月各期內容（較早各期通過Wayback Machine歷史存檔獲取，因原網頁為每月覆蓋更新而非獨立存檔）。城北地區4月至6月的成交件數在現有各期中均未公開披露。8月數據已與REINS官方公佈的多摩地區數據核對，結果完全一致。
各地區，2025年1月–2026年8月
上升至2026年1月的高點後回落 — 8月是這一系列數據中唯一一次23區價格低於去年同期水平的月份。
是本報告中下降趨勢最明顯的地區 — 高點出現較早（2025年3月），8月創下20個月來新低，遠低於起始水平。
走出獨立行情：2025年4月觸底後，雖有波動但明確上升，2026年8月創下20個月來新高 — 是這六個地區中唯一在期末仍不斷創新高的一個。
2025年3月早早見頂，此後在約320至440之間反覆波動 — 8月的水平與起始點相近。
2026年4月升至20個月來新高，此後回落 — 8月仍高於2025年1月的起始水平。
2026年3月急劇衝高後回落 — 8月僅略高於起始水平。
走勢與橫濱・川崎相似 — 2026年4月見頂後回落，目前仍高於2025年1月的起始水平。
與神奈川其他地區同樣在2026年3月出現衝高，此後回落，8月已接近起始水平。
走勢起伏，但底部逐步抬升。2026年1月創下20個月來新高，8月水平仍高於2025年1月的起點（42.3萬日元）。
月度波動較大，但進入2026年後底部有所抬升 — 3月為20個月來最高點，8月回落至接近起始水平。
是月度波動最大的地區，但整體呈上升趨勢 — 2026年6月創下20個月來新高。
走勢與埼玉縣相似 — 2026年3月見頂，此後回落至8月的起始水平附近。
數據來源：REINS月度市場報告中的分地區成交單價與成交件數表，2026年1月版與8月版（合併為2025年1月至2026年8月的連續數據）。兩版重疊月份（2025年8月至2026年1月）已核對完全一致。REINS的常規報告中均未公佈按都縣或分地區細分的在售房源數據。
獨棟住宅的走勢正好相反
在同一份報告中，獨棟住宅價格已連續8個月上漲，在售房源則連續7個月減少。
無論住宅公寓這條線朝哪個方向變化，獨棟住宅這條線都朝相反方向移動——三項核心指標全部如此。
東京23區的住宅公寓價格出現76個月以來的首次下跌，而同一區域的獨棟住宅價格上漲了4.4%。
數據來源：REINS月度市場報告，2026年8月，獨棟住宅相關章節。獨棟住宅價格為整套房產的成交價，僅比較變化方向。
獨棟住宅與住宅公寓的價格走勢
住宅公寓的價格漲幅從約+13%持續降溫直至轉為下跌；而獨棟住宅價格在同一13個月內始終保持正增長。
這是本月我們能找到的最清晰的例子：同一區域、同一個月，兩種住宅類型的價格走勢完全相反。多摩地區並不符合這一模式——那裡的住宅公寓價格上漲9.1%，獨棟住宅價格上漲5.0%，兩者同步上升，這看起來更像是單純的區域需求，而非買家在兩種房型之間做出選擇。埼玉縣與神奈川縣外圍地區的情況同樣較為混雜。真正乾淨利落地體現這一現象的，其實是東京都心，而非首都圈整體。
數據來源：REINS月度市場報告，2026年8月版，獨棟住宅相關章節（與上文住宅公寓數據出自同一份報告）。獨棟住宅的價格為整棟房產的成交總價；REINS並未公佈獨棟住宅的每平方米單價，因此本文僅比較兩者的變化方向與變化幅度，不比較價格水平本身。
常見問題
2026年東京的住宅公寓價格在下跌嗎？
並沒有大幅下跌。2026年8月，東京、神奈川、埼玉、千葉的二手住宅公寓平均成交價為5,130萬日元，同比僅下降2.8%，仍接近歷史最高水平。我們認為這是一次調整，沒有價格崩落的跡象。
東京圈的住宅公寓在售房源在增加嗎？
是的。2026年8月，東京圈在售的二手住宅公寓為48,235套，同比增加8.2%，已連續6個月增加；成交件數則同比減少10.5%，為3,180件。
2026年東京周邊哪些地區的住宅公寓價格在上漲？
2026年8月，千葉（+5.1%）、埼玉（+2.0%）和神奈川（+2.0%）的每平方米單價上漲，其中埼玉與千葉的成交量也同步增加。東京都的每平方米單價為−0.8%，基本持平，但成交量減少了18.7%。
為什麼東京住宅公寓的掛牌價比成交價高出這麼多？
2026年8月，在售房源的平均掛牌價為每平方米約119萬日元，而已成交房源的平均價格約為82萬日元。兩者統計的是不同的房源，因此這一差距並不代表平均議價幅度，但它說明可比成交案例比掛牌價更重要。
2026年是在東京購買住宅公寓的好時機嗎？
我們的看法是，市場已進入調整期，而長期趨勢並未改變：新建供給持續減少，建築成本居高不下，人口也持續流入東京圈。我們認為，在針對投機性轉售的規則生效之前，這段時間對買家來說可能是一個窗口期。
資料來源
主要數據來源。月度與季度市場報告，涵蓋住宅公寓與獨棟住宅兩類房產的成交價、成交量及整體在售房源數量。數據期間：2026年8月（月度）、2026年第二季度（季度核對）。
東京6個區塊的細分數據，每月基於REINS數據在同一固定網址更新整理。數據期間：2026年8月。
成交價數據（REINS、Diamond Real Estate Institute）與掛牌價數據在統計口徑上存在本質差異，本報告不會將兩者等同看待。各項數字反映撰寫本報告時可獲得的最新公開數據，相關機構後續可能會作出修訂。埼玉與千葉目前僅有都縣整體數據，均無官方或穩定發佈的分地區數據。
本文僅為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。