扣除各項成本後，日本的出租房產能賺多少？

出租房產有四種收益來源，而東京在這四個方面都具備均衡的條件。

比較收益率時，通常只看租金。但對長期持有的業主來說，租金只是四種收益來源中的第一種：

1. 每月收入。租金每月到賬，扣除運營成本後剩下的部分，就是業主的現金收益。
2. 地價上漲。建築物下的土地可能升值，東京核心區的地價近年一直大幅上漲（數據見下文）。
3. 隨通脹上漲的租金。日本已重新進入通脹環境，租金可以在續約和重新招租時逐步上調。
4. 房貸還款積累的權益。使用貸款時，每一次還款都會增加業主在房產中所佔的份額，而這部分主要由租客的租金支付。日本的借貸成本使這一點格外有利。

四者合在一起，使住宅房產成為長期積累財富最穩健的方式之一。

東京核心區的地價與租金

2026年的「地価公示」顯示，東京核心區地價普遍出現兩位數上漲。以下為都心五區及23區整體的同比變化：

出處：東京都，2026年「地価公示」（2026年1月1日基準），各區按用途的平均變動率。

租金同樣在上漲。根據 At Home（アットホーム）與三井住友トラスト基礎研究所發佈的公寓租金指數，2026年1–3月23區公寓租金同比上漲6.7%：單身戶型（18–30㎡）上漲8.1%，緊湊戶型（30–60㎡）上漲5.6%，家庭戶型（60–100㎡）上漲12.3%。公開資料未按區細分租金。

日本的收益率與其他市場相比

通常的起點是毛租金收益率：一年租金除以價格，未扣除成本。Global Property Guide 的最新調查以各國主要城市公寓價格和租金的中位數為基礎，日本為4.55%。

按每投入一日元計算，日本獲得的租金明顯高於其他亞洲金融中心和歐洲大陸的核心市場。美國和英國的收益率在賬面上更高，但借貸成本也高得多。日本兼具中等水平的收益率與低利率，而且外國買家與日本買家享有相同的所有權。

業主扣除成本後實際留下多少

毛收益率是扣除運營成本之前的租金。各類管理費、「固定資産税」、保險、空置準備、招租費用和小額維修都要先扣除。按我們以1億日元全款購買所做的示例，標示3.5%的東京核心地段住宅公寓，扣除這些成本後約為2.0%；標示5.0%、位於東京核心地段的準新建鋼結構樓棟約為3.7%；標示6.5%的首都圈精選樓棟約為4.7%。

這些數字只是租金帶來的回報。再加上地價、租金上漲，以及使用貸款時還款積累的權益，整體情況要好得多。核心地段住宅公寓的租金收益較低，但通常最容易持有和出售；收益率較高的樓棟收入更多，用心挑選更能見到回報。兩者各有用處，取決於業主希望這套房產發揮什麼作用。

借貸成本，以及現金買家為何活躍

按國際標準衡量，日本的利率仍處於低位。截至2026年9月，普通住房貸款一般約為1.0–1.5%，投資型房產貸款一般約為1.5–3.5%。尤其是投資者，利率在很大程度上取決於借款人自身的條件。購買自住房的人尤其能獲得有利的條件。

截至2026年9月的一般區間。實際條件取決於金融機構和借款人。

看貸款購房有一個簡單的方法：用扣除成本後的回報減去利息，剩下的就是業主可以從這套房產中期待的現金。每月償還的本金不是成本，而是權益，也就是上文提到的第四種收益來源。

以現金購買的海外買家在東京尤其活躍。日元處於歷史性低位，以買家本國貨幣計算價格顯得不高，而現金買家完全不必考慮利率。兩者疊加，吸引買家關注核心地段的優質房產。

東京仍是全球最具深度的租賃市場之一，龐大的就業人口帶來穩定的需求。對於既希望現在獲得收入、又希望資產隨時間變得更紮實的海外業主而言，這是一個值得認真考慮的市場。

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