扣除各项成本后，日本的出租房产能赚多少？

出租房产有四种收益来源，而东京在这四个方面都具备均衡的条件。

比较收益率时，通常只看租金。但对长期持有的业主来说，租金只是四种收益来源中的第一种：

1. 每月收入。租金每月到账，扣除运营成本后剩下的部分，就是业主的现金收益。
2. 地价上涨。建筑物下的土地可能升值，东京核心区的地价近年一直大幅上涨（数据见下文）。
3. 随通胀上涨的租金。日本已重新进入通胀环境，租金可以在续约和重新招租时逐步上调。
4. 房贷还款积累的权益。使用贷款时，每一次还款都会增加业主在房产中所占的份额，而这部分主要由租客的租金支付。日本的借贷成本使这一点格外有利。

四者合在一起，使住宅房产成为长期积累财富最稳健的方式之一。

东京核心区的地价与租金

2026年的「地価公示」显示，东京核心区地价普遍出现两位数上涨。以下为都心五区及23区整体的同比变化：

出处：东京都，2026年「地価公示」（2026年1月1日基准），各区按用途的平均变动率。

租金同样在上涨。根据 At Home（アットホーム）与三井住友トラスト基礎研究所发布的公寓租金指数，2026年1–3月23区公寓租金同比上涨6.7%：单身户型（18–30㎡）上涨8.1%，紧凑户型（30–60㎡）上涨5.6%，家庭户型（60–100㎡）上涨12.3%。公开资料未按区细分租金。

日本的收益率与其他市场相比

通常的起点是毛租金收益率：一年租金除以价格，未扣除成本。Global Property Guide 的最新调查以各国主要城市公寓价格和租金的中位数为基础，日本为4.55%。

按每投入一日元计算，日本获得的租金明显高于其他亚洲金融中心和欧洲大陆的核心市场。美国和英国的收益率在账面上更高，但借贷成本也高得多。日本兼具中等水平的收益率与低利率，而且外国买家与日本买家享有相同的所有权。

业主扣除成本后实际留下多少

毛收益率是扣除运营成本之前的租金。各类管理费、「固定資産税」、保险、空置准备、招租费用和小额维修都要先扣除。按我们以1亿日元全款购买所做的示例，标示3.5%的东京核心地段住宅公寓，扣除这些成本后约为2.0%；标示5.0%、位于东京核心地段的准新建钢结构楼栋约为3.7%；标示6.5%的首都圈精选楼栋约为4.7%。

这些数字只是租金带来的回报。再加上地价、租金上涨，以及使用贷款时还款积累的权益，整体情况要好得多。核心地段住宅公寓的租金收益较低，但通常最容易持有和出售；收益率较高的楼栋收入更多，用心挑选更能见到回报。两者各有用处，取决于业主希望这套房产发挥什么作用。

借贷成本，以及现金买家为何活跃

按国际标准衡量，日本的利率仍处于低位。截至2026年9月，普通住房贷款一般约为1.0–1.5%，投资型房产贷款一般约为1.5–3.5%。尤其是投资者，利率在很大程度上取决于借款人自身的条件。购买自住房的人尤其能获得有利的条件。

截至2026年9月的一般区间。实际条件取决于金融机构和借款人。

看贷款购房有一个简单的方法：用扣除成本后的回报减去利息，剩下的就是业主可以从这套房产中期待的现金。每月偿还的本金不是成本，而是权益，也就是上文提到的第四种收益来源。

以现金购买的海外买家在东京尤其活跃。日元处于历史性低位，以买家本国货币计算价格显得不高，而现金买家完全不必考虑利率。两者叠加，吸引买家关注核心地段的优质房产。

东京仍是全球最具深度的租赁市场之一，庞大的就业人口带来稳定的需求。对于既希望现在获得收入、又希望资产随时间变得更扎实的海外业主而言，这是一个值得认真考虑的市场。

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