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希望對正在日本尋找住所，或考慮以房產為基礎開展事業的各位有所幫助。
日本的大部分地區都會出現在某一種災害地圖上，而地震在全國任何地方都是生活的一部分。大多數買家並不會試圖避開所有有顏色標註的區域，而是先確認地圖上該地址顯示了什麼，再選擇能夠妥善應對這些風險的建築和保險。
災害地圖不應替你決定是否購買某處房產，而應告訴你接下來需要核查什麼。
該看哪裡
- 災害地圖門戶網站。在國家的重疊災害地圖（Kasaneru Hazard Map）中輸入地址，即可在同一張地圖上查看模擬淹沒深度、山體滑坡區域及海嘯區域。建議逐層開啟圖層。
- 市區町村的災害地圖。各區、市會公開更詳細的洪水及避難地圖，很多也提供英文版。
- 歷史地圖。今昔地圖 on the Web 將舊地圖與現代地圖並排呈現，可以看出過去的河道、溼地或填海造地。
購買時，「重要事項説明」中也必須標示該房產在市區町村水災災害地圖上的位置，以及是否位於「土砂災害警戒区域」等指定區域內。
結果怎麼解讀
| 風險類型 | 地圖顯示的內容 | 買家通常關注的要點 |
|---|---|---|
| 地震 | 日本全國都適用。 | 按1981年以後的標準取得建築確認的建築、如有則確認「耐震等級」，以及地震保險。 |
| 河流洪水與內澇 | 強降雨後的模擬淹沒深度。 | 所在樓層高於模擬深度；如是公寓，確認電氣設備和停車場的位置；水災保障。 |
| 土壤液化 | 填海造地、過去的河道及低窪地。 | 以樁基打到堅實地層的基礎（較大規模的公寓通常如此），以及土地的歷史沿革。 |
| 山體滑坡 | 斜坡上的黃色警戒區域與紅色特別警戒區域。 | 紅色區域一般會避開；黃色區域則需仔細查看斜坡與擋土牆。 |
建築受到嚴格限制：住宅開發須取得都道府縣知事的許可，新建帶居室的住宅必須採用能夠承受土石衝擊的結構。
大多數買家不會在這裡購買。
沒有建築限制，但需要認真對待。
決定之前，先查看斜坡、擋土牆和避難路線。
建築抗震標準與「耐震等級」
1981年6月1日及以後取得建築確認的建築符合日本的「新耐震基準」，購買東京公寓的買家大多首先確認這一點。在此之前取得建築確認的建築適用舊標準，但其中不少之後已經過抗震診斷或抗震加固，達到現行水平，因此值得詢問。木結構住宅的規定在2000年6月又進一步加強。
結構與建造年代同樣重要。2016年熊本地震之後，政府對受災最嚴重地區的調查結果如下：
不分建造年代來看，不同結構之間的差別同樣明顯：
因此，較舊的RC建築的表現遠好於較舊的木結構建築。不過，政府仍然鼓勵對1981年以前的RC建築進行抗震加固。
部分建築還取得了「耐震等級」，依據的是「住宅性能表示制度」。等級1相當於「建築基準法」的水平：在數百年一遇的地震中不會倒塌。這類地震在東京約為「震度6強」至「震度7」，相當於1923年東京和1995年神戶所經歷的震動。
在熊本地震中，「耐震等級」3級的木結構住宅沒有出現嚴重損壞。較新的塔樓公寓常見的隔震、減震結構，可以進一步減輕搖晃。
保險
水災保障
這是火災保險中的一項可選保障。一般在符合以下任意一項時賠付：
部分保險公司提供附加條款，對未達到上述標準的損失（例如熱水器等設備）也予以賠付；水災風險較高時，值得加上。2023年參考費率修訂後，水災保費可能會按市區町村的水災風險有所不同。
地震保險
附加在火災保險上投保，由政府提供支持。
隔震結構（50%）、「耐震等級」（10–50%）以及1981年6月以後的建築（10%）可享受保費折扣。
如果是區分所有公寓，建築的公共部分由公寓管理組合投保；各業主為自己的房間及室內財物投保。
針對各類風險的應對
選擇1981年6月以後的建築，或已經過抗震診斷或加固的較舊建築。與較舊的木結構相比優先選擇RC結構，確認「耐震等級」和維修記錄，並加上地震保險。
把模擬深度與準備購買的樓層進行比較。如是公寓，較高樓層以及設在地上的電氣室都有幫助。加上水災保障，風險較高時再加上附加條款。
確認基礎與土地的歷史沿革。如是獨棟住宅，購買前委託進行地基調查。
不在紅色區域購買。在黃色區域，要特別留意斜坡、擋土牆和避難路線。
大東京地區許多成熟且價值穩固的區域，都存在一定程度的自然災害風險。按上述方式核查之後，它就成為選擇房產時考慮的因素之一，而不是迴避某個地區的理由。
常見問題
如何核查日本房產的洪水與地震風險？
在災害地圖門戶網站的國家重疊災害地圖（Kasaneru Hazard Map）中輸入地址，逐層開啟圖層，查看模擬淹沒深度、山體滑坡區域及海嘯區域。然後確認市區町村更詳細的災害地圖（很多提供英文版），並通過今昔地圖 on the Web 等歷史地圖查看過去的河道、溼地或填海造地。
日本的舊建築在地震中安全嗎？
1981年6月1日及以後取得建築確認的建築符合日本的「新耐震基準」，木結構住宅的規定在2000年6月又進一步加強。2016年熊本地震中，受災最嚴重地區1981年6月以前的木結構建築倒塌率為28.2%，2000年6月以後的為2.2%。不分建造年代的鋼筋混凝土建築倒塌率為3.8%，其中沒有一棟是按1981年標準建造的。
日本住宅的「耐震等級」3級是什麼意思？
根據「住宅性能表示制度」，等級1相當於「建築基準法」的水平：在東京約「震度6強」至「震度7」的地震中不會倒塌，相當於1923年東京和1995年神戶所經歷的震動。等級2可承受其1.25倍的地震力，等級3可承受1.5倍。在熊本地震中，3級的木結構住宅沒有出現嚴重損壞。
日本的地震保險如何運作？保額是多少？
地震保險附加在火災保險上投保，由政府提供支持。保額為火災保險金額的30–50%，建築最高5,000萬日元，室內財物最高1,000萬日元。隔震結構（50%）、「耐震等級」（10–50%）以及1981年6月以後的建築（10%）可享受保費折扣。
日本「土砂災害警戒区域」內的房產可以買嗎？
紅色的特別警戒區域受到嚴格限制，大多數買家不會在那裡購買。黃色的警戒區域沒有建築限制，但需要認真對待：決定之前，先查看斜坡、擋土牆和避難路線。購買時，「重要事項説明」中必須標示該房產是否位於指定的「土砂災害警戒区域」內。
資料來源
本文僅供一般參考，不構成法律、稅務或投資建議。