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希望對正在日本尋找住所，或考慮以房產為基礎開展事業的各位有所幫助。
成交價格超過400萬日元的房產，日本的中介可向委託人收取的最高金額由法律規定：
以上為含稅最高金額。中介可以收取更低的費用；每筆交易的費用在「媒介契約」（中介委託合同）中約定。
制度如何運作
與許多市場相比，日本對中介費的規定更為細緻。對買方而言，有三個特點值得注意：
- 法定上限公開透明。上限由國土交通省依據「宅地建物取引業法」發佈的告示規定，因此全國各地的上限都相同。
- 成功報酬制。只有在交易達成時才需要支付。實際操作中，通常分為簽約時和結算時兩次支付。
- 每次簽約前，都由持證人員進行說明。由宅地建物取引士（日本的房地產交易專業資格人士）進行的「重要事項説明」，也屬於中介費所對應的服務。
上限按成交價格（不含稅）分檔計算：
| 成交價格分檔 | 費率 | 含稅 |
|---|---|---|
| 200萬日元以下部分 | 5% | 5.5% |
| 200萬日元至400萬日元部分 | 4% | 4.4% |
| 超過400萬日元部分 | 3% | 3.3% |
成交價格超過400萬日元時，三個分檔合計即為簡化公式「3% + 60,000日元」（不含稅）。
為促進空置房屋和低價房產進入市場流通，對於價格在800萬日元以下的房產，即使按分檔公式計算的金額更低，中介最多也可收取330,000日元（含稅）。該規定同時適用於賣方和買方，中介須事先在「媒介契約」中說明費用，並取得委託人同意。
例如：300萬日元的房產，按分檔計算的上限為含稅154,000日元；適用這一規定後，最高可達330,000日元。
誰向中介付費：日本與美國
在日本，各方向為自己服務的中介付費：賣方向受託出售的中介付費，買方向負責購買的中介付費，各自都在上限以內。如果同一家中介同時代理雙方，可以在上限以內分別向雙方收取。
| 日本 | 美國（傳統做法）美國（2024年8月前） | 美國（2024年8月起）美國（2024年8月起） | |
|---|---|---|---|
| 賣方中介 | 由賣方支付 | 由賣方支付 | 由賣方支付 |
| 買方中介 | 由買方支付 | 從賣方支付的佣金中分配 | 與買方書面約定；賣方仍可分擔 |
| 費用水平 | 有法定上限 | 可協商 | 可協商，無法定標準 |
美國：根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的和解協議，相關做法自2024年8月17日起變更。MLS 房源資訊中不再顯示給買方中介的報酬，買方在看房前須與自己的中介簽訂書面協議。
在英國和澳大利亞，賣方中介由賣方付費；買方通常只有在自行聘請買方中介時，才需要支付中介費。
費用包含什麼，不包含什麼
- 介紹房源、安排看房
- 房產調查：產權、法律限制、建築及管理記錄
- 由宅地建物取引士進行的「重要事項説明」
- 起草買賣合同、協商交易條件
- 協調直至結算和交房的整個流程
- 房源的常規廣告
- 由司法書士（負責產權登記等手續的日本專業人士）辦理的登記及其報酬
- 稅費：印花稅（「印紙税」）、登記許可稅（「登録免許税」）、不動產取得稅（「不動産取得税」）
- 房貸手續費及擔保費
- 土地測量及房屋檢查
- 法律、稅務及會計諮詢
- 購房後的物業管理
- 委託人要求並事先同意的特別廣告或差旅
- 中介業務以外、另行簽約的諮詢服務
關於購房的全部費用，請參閱：在日本購買1億日元房產，總共需要多少錢？租賃則適用另一套上限：合計為1個月租金加稅，由房東與租客分擔。
常見問題
在日本，房地產中介費是多少？
成交價格超過400萬日元的房產，中介可向委託人收取的法定上限為成交價格的3% + 60,000日元，另加10%消費稅。5,000萬日元的房產為1,716,000日元，1億日元的房產為3,366,000日元。中介可以收取更低的費用；具體費用在「媒介契約」中約定。
在日本，買方需要向中介付費嗎？
需要。在日本，各方向為自己服務的中介付費：賣方向受託出售的中介付費，買方向負責購買的中介付費，各自都在法定上限以內。如果同一家中介同時代理雙方，可以在上限以內分別向雙方收取。只有在交易達成時才需要支付。
在日本，800萬日元以下的低價房產或空置房屋，中介費是多少？
自2024年7月起，為促進空置房屋和低價房產進入市場流通，對於價格在800萬日元以下的房產，即使按分檔公式計算的金額更低，中介最多也可收取330,000日元（含稅）。該規定同時適用於賣方和買方。例如，300萬日元的房產按分檔計算的上限為含稅154,000日元。
在日本買房時，中介費包含哪些服務？
中介費包含：介紹房源與看房，調查產權、法律限制及建築記錄，由持證專業人員進行「重要事項説明」，起草合同與協商條件，以及協調結算和交房。登記及司法書士報酬、各項稅費、房貸手續費、測量與檢查、法律和稅務諮詢以及物業管理，需另行支付。
日本的房地產中介費與美國有何不同？
在日本，中介費有法定上限，買賣雙方各自向自己的中介付費。在美國，傳統上買方中介的報酬從賣方支付的佣金中分配；自美國全國房地產經紀人協會（NAR）和解協議的相關做法於2024年8月17日生效以來，買方須與自己的中介簽訂書面協議，賣方仍可分擔費用，費用可協商，沒有法定標準。
本文僅供一般參考，不構成法律、稅務或投資建議。