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希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
英文房产网站展示的只是经过筛选的一小部分房源，而且以住宅公寓为主。投资型房产、整栋物业和独栋住宅的公开刊登要少得多；即使在东京都心，很多详细信息也只在经纪公司之间流通。 合适的房产，往往是通过一位值得信赖、愿意花时间了解您需求的当地经纪人找到的。
市场远比英文信息呈现的更大
通过经纪公司出售的房源，会登记在日本的「指定流通機構」REINS 上。2025年的数据如下：
在登记出售的房源中，住宅公寓只占约三分之一：
出处：公益财团法人不动产流通推进中心《指定流通机构的利用状况（2025年）》。数字为登记件数，并非房源套数。
英文房产网站呈现的，是为海外读者挑选并翻译过的房源，只是观察这一市场的一扇窄窗。
房产信息分布在哪里
这并不是说存在隐藏的便宜房源，而只是信息如何变得可见、对谁可见的问题。
英文房产网站
为海外买家准备的一小部分房源。
日本国内的公开门户网站
范围大得多，但仅限公开刊登的房源。
REINS 及经纪公司之间的渠道
持有宅建业许可的经纪公司用来了解房源并确认交易条件。
公开之前
有些房源在公开刊登之前就已被了解，有些则始终不会公开刊登。
房源能否公开刊登，取决于卖方是否同意以及交易条件。
公开刊登较多，房源和价格数据也很丰富。但即便如此，许多受海外投资者欢迎的楼盘，其详细信息也只在经纪公司之间共享。
很多是在几乎没有公开刊登的情况下完成交易的。
无论哪种情况，只搜索房源信息往往都不够。如果您有感兴趣的楼盘或房产类型，更好的做法是把需求告诉一位值得信赖、愿意花时间了解您需求的当地经纪人或合作伙伴。
他们可以在经纪公司的网络中查找，或追溯公开房源的来源，再与卖方逐一沟通交易条件。
房源信息看不到的部分
房源信息只是起点。挂牌价是卖方提出的价格，有的可以议价，有的不能。价格异常低或收益率异常高，通常都有原因，而原因往往出在以下几个方面：
维修记录、被推迟的维护，以及日后由业主承担的大额修缮支出。
交通、租客需求、周边开发，以及地价和租金是在上涨、持平还是下降。
铁路噪音、道路、日照以及邻近用地的用途，这些都很难从照片判断。
管理委托合同、租赁条件、运营限制以及交房条件。
判断力来自比较
单看一套房产，容易产生误判。把它与类似的楼盘、地区和价格放在一起比较，优点和不足就会变得清楚。久而久之，这样的比较会形成一种判断：哪些没问题，哪些需要谨慎，哪些最好不碰。
我们自己的判断，也是作为业主投资者亲自研究房源的过程中逐渐形成的。
- 从现有的公开房源开始
- 比较价格、照片、收益率与地段
- 找到一套房源即告结束
- 从买方的购买目的开始
- 确认适配性、管理、风险及长期使用方式
- 贯穿购买过程并延伸至持有规划
任何核查都无法消除所有风险。对于难以亲自查验建筑、难以实地比较街区、也难以跨时差管理房产的海外买家而言，在关键时刻放慢脚步，提出房源信息无法回答的问题，会很有帮助。
常见问题
为什么在英文网站上找不到多少日本房源？
英文房产网站展示的只是经过筛选的一小部分房源，而且以住宅公寓为主。投资型房产、整栋物业和独栋住宅的公开刊登要少得多；即使在东京都心，很多详细信息也只在经纪公司之间流通。英文网站呈现的，是为海外读者挑选并翻译过的房源，只是观察整个日本市场的一扇窄窗。
日本每年有多少房源挂牌出售？
2025年，日本「指定流通機構」REINS 上新登记的出售房源为146万件，平均每月12.1万件；另有租赁房源登记248万件，单独统计。其中住宅公寓只占约三分之一，为471,950件；独栋住宅为503,111件，土地为380,304件，非住宅建筑为102,719件。这些数字为登记件数，并非房源套数。
日本的 REINS 是什么？所有房源都会公开刊登吗？
REINS 是日本的「指定流通機構」，通过经纪公司出售的房源会登记在这里，持有宅建业许可的经纪公司用它来了解房源并确认交易条件。并非所有房源都会公开刊登：有些在公开之前就已被了解，有些则始终不会公开。房源能否公开刊登，取决于卖方是否同意以及交易条件。
在日本购房，海外买家除了房源信息还应确认什么？
房源信息只是起点，价格异常低或收益率异常高通常都有原因。建议确认：建筑状况，包括维修记录和日后的大额修缮支出；地段，包括交通、租客需求以及地价和租金走势；周边环境，如铁路噪音、道路和日照；管理与合同，包括租赁条件、运营限制和交房条件。
外国人如何在日本找到出售中的投资型房产或整栋物业？
投资型及商业物业、整栋物业和独栋住宅较少公开刊登，很多是在几乎没有公开刊登的情况下完成交易的。只搜索房源信息往往不够。更好的做法是把需求告诉一位值得信赖的当地经纪人或合作伙伴，由他们在经纪公司的网络中查找，或追溯公开房源的来源，并与卖方沟通交易条件。
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。