東京の民泊規制はどこへ向かうのかを考える

約4,268万人

2025年の訪日外国人数（全国）

出所：日本政府観光局（JNTO）

約2,865万人

東京都を訪れた外国人旅行者数（2025年・過去最高）

出所：東京都

約4.55兆円

東京都における外国人観光消費額

出所：東京都

ここで重要なのは、「民泊が禁止される」という単純な話ではないということです。東京には、法律上まったく性格の異なる複数の宿泊制度が存在しています。そして現在起きている規制強化は、それぞれの制度の価値を大きく変え始めていると見ています。

我々は民泊の専門家でもアナリストでもありません。東京一都三県で不動産賃貸経営を行う一事業会社として、このマーケットを見ている立場から、この変化をどのように見るべきかを、現在公開されている情報を取りまとめて、コラムとしてまとめさせていただきました。

01制度

まず理解したい、東京の「4種類の宿泊ビジネス」

一般的にはすべて「民泊」と呼ばれることがありますが、法律上は大きく4種類に分かれます。

制度	法的根拠	手続	年間営業可能日数	主な特徴
住宅宿泊事業（新法民泊）	住宅宿泊事業法	届出	最大180日	「住宅」を利用。区条例でさらに営業日を削減可能
特区民泊	国家戦略特別区域法	認定	年間上限なし	東京23区では主に大田区。最低2泊3日以上
簡易宿所	旅館業法	許可	原則365日営業可能	ゲストハウス、小規模宿泊施設、一棟型施設等
旅館・ホテル営業	旅館業法	許可	原則365日営業可能	ホテル・旅館等。建築・消防・衛生等の要件が厳しい

住宅宿泊事業法上の民泊は、4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で180日までです。一方、旅館業法に基づく簡易宿所、旅館・ホテル営業には、この180日という年間営業日数制限はありません。

180日を上限とする「住宅」

と

365日営業できる「宿泊施設」

では、不動産としての性格そのものが違います。

出所：観光庁民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」、大田区「大田区の民泊制度について」、大田区「特区民泊認定に関するＱ＆Ａ」（PDF）

02流れ

2018年は「民泊解禁」、2025～2026年は「再規制」の局面へ

2018年6月住宅宿泊事業法施行（いわば「民泊解禁」）
2018年～制度利用が急速に拡大
2025～2026年渋谷区、墨田区、葛飾区、台東区、豊島区、江戸川区などが相次いで条例を強化
2026年6月東京23区の区長全員が連名で、国に住宅宿泊事業制度の見直しを要望

要望には、

自治体が規制できる範囲の拡大
現在の届出制から更新制を伴う許可制への変更
海外事業者への国内住所要件
管理業者の規制強化
違法物件を掲載するOTAへの規制

などが含まれています。もちろん、現時点で住宅宿泊事業法が許可制に変更されたわけではありません。しかし政策の方向性が、2018年当時とは明らかに変わってきていることは確認できます。

区	時期	主な規制方向	既存施設への影響
渋谷	2026年7月施行	規制区域拡大、新規は対象区域で年間63日	既存は原則旧ルール
墨田	2026年4月施行	新規民泊を週末中心へ。旅館業にも常駐規制	経過措置あり
葛飾	2026年4月施行	新規民泊は原則平日営業不可	既存は当面旧扱い
台東	2026年10月施行	新規民泊の平日営業制限	既存に経過措置
豊島	2026年12月施行	全区で年間120日、約70％地域で強い区域制限	120日制限は既存にも適用
江戸川	2026年7月施行	地域管理・運営規制強化	個別条件による
新宿	検討中	住居系地域を中心に大幅規制を検討	既存適用も検討中
大田	改正検討中	民泊＋旅館業双方の管理規制強化	一部既存適用を想定

これを見ると、規制強化は一つの区だけで起きている現象ではありません。東京23区全体に広がっている構造変化だと考えています。

出所：江戸川区報道発表「住宅宿泊事業の適正化に関する要望」（令和8年6月18日）、要望書（PDF）

区ごとの詳しい内容を見る（渋谷・豊島・墨田・葛飾・台東・新宿）

渋谷区――180日から63日へ

渋谷区では2026年7月から、新規住宅宿泊事業について規制区域を拡大しました。対象区域では、年間180日の国法上限に対して、実質的に年間63日しか営業できません。

63 ÷ 180 ＝ 35％

つまり同じ1施設でも、合法的な宿泊供給能力が65％減少することになります。施設が廃業しなくても供給は減る、という点が重要だと思います。一方、2026年6月末までの既存届出施設には経過措置があります。このため規制は、既存施設を直ちに消滅させるというより、新規供給を強く絞る構造になっています。結果として既存の合法ストックそのものの相対的価値が上がる可能性があります。

出所：渋谷区「住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例・規則改正の概要」（PDF）

豊島区――既存1,826件にも120日制限

豊島区はさらに踏み込んでいます。2026年12月16日から、区内全域で住宅宿泊事業の営業期間を年間120日に制限します。しかも、この120日制限は既存施設にも適用されます。さらに住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区など、区内約70％の地域について新たな区域制限を設けます。

現在、豊島区には1,826件の営業中新法民泊があります。仮に全施設が現在の180日枠を最大限利用できていると仮定すると、法的な最大供給能力は、

	計算	法的な最大供給能力
現在（180日枠）	1,826 × 180日	328,680施設日
120日制限後	1,826 × 120日	219,120施設日
差		109,560施設日（約33％減少）

約33％の法的供給能力減少です。もちろん、すべての事業者が180日を完全消化しているわけではないため、これは実際の宿泊数の予測ではありません。ただ、制度上の最大供給能力がどの程度縮小するかを見るには、参考になる数字だと思います。

出所：豊島区「民泊条例の改正について」、「民泊条例改正の概要」（PDF）

墨田区――2,314件の巨大市場で新規供給を制限

墨田区には営業中の新法民泊が2,314件あり、新宿に次ぐ巨大な民泊市場です。2026年4月から、原則として日曜日正午から金曜日正午まで住宅宿泊事業を営業できないという大幅な制限が導入されました。つまり、新規の住宅宿泊事業は事実上週末中心の営業モデルになります。

新規の住宅宿泊事業が営業できる時間帯（原則）

新規の届出住宅に適用される原則の図です。例外（墨田区は管理者が常駐する住宅等、葛飾区は商業地域や事業者・管理者が常駐する場合等）や、祝日・年末年始の扱い、既存住宅の経過措置は各区の資料をご確認ください。

同時に旅館業についても、新規申請施設に従事者の常駐を求める制度へ変更されました。ただし、旅館業の新しい常駐義務については、2026年4月1日以降に許可申請する施設が対象です。したがって旧基準下で適法に許可された既存旅館業施設と、新しく旅館業を始める施設との間に規制条件の差が生まれています。

出所：墨田区「住宅宿泊事業及び旅館業に関する規制について」、資料2「墨田区における住宅宿泊事業及び旅館業に関する現状」（PDF）

葛飾区・台東区でも同じ方向

葛飾区では2026年4月から、新規住宅宿泊事業について原則として、月曜日正午から土曜日正午まで営業不可となりました。一定の商業地域や家主居住型などは例外ですが、新規の住宅系民泊には大きな制約です。

台東区でも2026年10月から、新規届出の住宅宿泊事業について平日営業を制限します。台東区にはすでに営業中民泊が1,373件存在します。しかも旅館業については以前から、施設内への常駐者配置を求める非常に厳しい運用を行っています。浅草・上野という巨大な観光需要を抱えながら、新しい無人宿泊施設を簡単に増やせる市場ではなくなってきていると見ています。

出所：葛飾区「規制の新旧対照表」（PDF）、台東区「住宅宿泊事業（民泊）における台東区の条例を改正しました」、台東区「旅館業法施行条例の一部改正について」

新宿区は東京全体への影響が最も大きい可能性がある

新宿区には現在3,775件の営業中民泊があり、東京23区全体16,920件の約22％を、新宿区だけで占めています。さらに2026年8月段階では届出住宅は4,000件近くまで増え、年間1,300件を超える苦情が寄せられていると区から説明されています。区内民泊のおおむね半数が住居系用途地域に存在するとされ、新宿区は現在さらに強い規制を検討しています。

我々が特に気にしているのは、既存施設への規制適用まで検討対象に入っていることです。2026年9月17日時点ではまだ最終条例ではありません。しかし、もし既存施設まで営業可能日数が大幅に短縮されれば、その影響規模は他区より大きくなる可能性があります。

出所：報道（産経新聞（Yahoo!ニュース））。新宿区の公式資料は本稿執筆時点で確認できていません。

03件数

東京23区には、いま何件の民泊があるのか

26,346件

累計届出

9,426件

廃業

16,920件

営業中

約40.2％

全国の営業中42,070件に占める23区の割合

2026年7月15日時点。出所：観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」

新宿区、墨田区、渋谷区、豊島区の4区だけで9,760件あり、東京23区の営業中民泊16,920件の約58％です。したがって、この4区の条例が変わるだけでも、東京の民泊市場全体に大きな影響を与えると考えています。

規制強化が進んでいるにもかかわらず、東京23区の営業中住宅宿泊事業は、2026年3月13日の16,243件から7月15日の16,920件へ増加しています。4か月で677件、約4.2％増です。「規制強化によって東京の民泊がすでに大量に廃業している」という説明は、現在の統計とは合いません。今起きているのは、もっと重要な別の変化です。

新しく参入できる場所と、合法的に営業できる日数が急速に減っている

例えば1件の民泊が存在していても、年間180日営業できる施設と、年間63日しか営業できない施設では、市場に供給できる宿泊量がまったく違います。

1施設あたりの年間営業可能日数（法令・条例上の上限）

何件減るのかは、現段階では断定できません。ただ、供給能力がどの程度失われる可能性があるかは計算できます。例えば豊島区。1,826件の既存ストックについて、法定上限が180日から120日に変われば、最大営業日ベースでは約33％減です。渋谷区の新規対象施設では180日から63日なので約65％減。墨田、葛飾、台東でも、新規住宅宿泊事業は週末・休日中心の運営へ制約されます。

出所：観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」2026年3月13日現在（PDF）、2026年7月15日現在（PDF）

区別の営業中件数を見る（23区）

営業中の新法民泊 16,920件の内訳

区別・営業中の新法民泊（多い順）

出所：観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」、2026年7月15日現在。

04旅館業

では、東京にはどのくらい「旅館業」のストックがあるのか

2024年度末の東京23区には、

5,358

旅館・ホテル営業（施設）

755

簡易宿所（施設）

8

下宿（施設）

6,121

旅館業全体（施設）

2024年度末・東京23区。出所：東京都「東京都統計年鑑」

ただしホテル1施設には数十～数百室存在することがあるため、施設件数をそのまま宿泊供給量として比較することはできません。

新法民泊が特に多いのは、新宿、墨田、渋谷、豊島、台東です。そして、まさにこれらのエリアで規制強化が進んでいます。つまり行政は、宿泊需要そのものを抑えようとしているというより、

住宅を大量に短期宿泊へ転用するモデルに対して制約を強めている

と見る方が実態に近いと思います。一方、宿泊需要は消えません。そこで需要の受け皿となるのが、ホテル、簡易宿所、既存旅館、適法な一棟型宿泊施設です。

区別に見る、新法民泊・簡易宿所・旅館ホテル（表）

施設「件数」の比較（室数ではありません）

区	新法民泊・営業中 2026年7月	簡易宿所 2024年度末	旅館・ホテル 2024年度末
千代田	56	17	140
中央	107	17	209
港	874	—	—
新宿	3,775	52	511
文京	327	7	43
台東	1,373	205	675
墨田	2,314	—	—
江東	48	16	223
品川	242	23	166
目黒	26	4	62
大田	254	22	107
世田谷	546	—	—
渋谷	1,845	18	462
中野	458	30	161
杉並	440	8	100
豊島	1,826	—	—
北	606	114	36
荒川	13	31	62
板橋	455	7	77
練馬	119	—	—
足立	278	14	75
葛飾	394	29	306
江戸川	544	6	80
23区合計	16,920	755	5,358

出所：住宅宿泊事業は観光庁、旅館業は東京都統計年鑑。※「—」は0件という意味ではありません。今回参照した東京都統計の抽出データから区分別内訳を確定できなかった区であり、23区合計には含まれています。参考までに、墨田区は区独自資料で2024年度末の旅館業施設全体が753施設まで増えていることを公表しています。

05現場の声

なぜ東京の民泊は厳しくなってきたのか

ここからは、実際に物件を見て回ったり、M&Aの案件で内見をしたりする中で、不動産関係者や宿泊業関係者から話を聞いてきた上での肌感覚です。現場では、もう少し手前の理由で厳しくなっています。規制が入る前に駆け込みで民泊を始めた件数が多く、供給過多になってきているという点です。

東京のインバウンド自体が減っているわけではありませんし、今後も外国人需要が減っていくとは考えにくい。ただ、日中関係の影響やビザの問題などから、中国人観光客がやや減少している現実もあります。結果として、想定していた予約数に達せず、現状で儲からない民泊がかなり出てきています。さらに、競争も激化しています。当初は一般の個人投資家が普通の賃貸借で物件を借り、それを転貸（サブリース）する形で始めていましたが、そもそもプレイヤーの数が増えすぎました。

加えて、こうした課題が浮き彫りになっています。

素人による中途半端な運営でクレームやトラブルが多発していること
更新のタイミングでオーナーから賃上げを打診されたり、定期借家契約の条件次第では再契約が難しかったり、同条件での更新ができなかったりすること
資金力のある本物の投資家が新規参入し、法令を遵守した上で、建物コンディションやサービスの質が高い優れた宿泊施設を提供し始めていること

賃貸の場合、「自分の所有物ではない物件に対してどこまで費用と投資を投じられるか」という不確実性がつきまといます。そのため、賃貸借による民泊の競争優位性は落ちており、よりプロフェッショナルな市場へ移行しているのが実情です。またライセンス面でも規制強化が進んでおり、場合によっては遡及適用により、今までできていた運営ができなくなるリスクもあります。

ヒット・アンド・ランのような一時的なビジネスではなく、確かな資本力を持ち、良い物件を自社で所有して腰を据えて運営できるプレイヤーしか残らないのではないか

というのが、現在の我々の考え方です。

06我々の考え方

希少になるのは、どういう物件か

今回の規制強化を「民泊がなくなる」という話として見るのは適切ではないと思います。しかしその裏側では、営業可能日数が短縮され、住宅地で新規参入できなくなり、近隣説明が重くなり、管理者要件が厳しくなり、無人型旅館にも規制が及ぶという変化が進んでいます。

合法的な宿泊供給が、規制の緩い「住宅」から、管理責任・建築・消防・運営体制を備えた「宿泊施設」へ徐々に再集約されると考えています。

単純に「旅館業許可が付いている物件」というだけではありません。より重要なのは、次の条件を持つ不動産だと考えています。

旅館業許可をすでに取得している
一棟を所有できる
建築・消防・旅館業上適法である：単に営業許可証が存在するだけでなく、その前提となる建築・消防適合性が確認できる。
将来有人化を求められても対応できる
許可・事業を次の所有者へ承継できる：2023年の旅館業法改正により、事業譲渡について行政の事前承認を受ければ、旅館業の営業者としての地位を承継できる制度が導入されました。

マンションの一室では、共用エントランス、共用廊下、エレベーター、非常階段、管理室、フロントスペースをオーナーが自由に変更できません。だから将来、「施設内に従業員を常駐させること」「宿泊者と居住者の動線を分離すること」といった規制が導入されれば、物理的に対応できない場合があります。

実際、豊島区では「一部屋旅館」の増加を問題視しています。同区の旅館業施設は2026年時点で510施設まで増加し、令和6年度比約7割増。旅館業に関する苦情は令和7年度に80件と前年度の約4倍に増えました。そのため豊島区は、旅館業にも従業員常駐義務を導入する方向で条例改正を検討しています。

これに対し一棟所有なら、管理室を作る、スタッフを配置する、出入口を変更する、防犯カメラを追加する、消防設備を追加する、宿泊客の動線を変更する、といった対応ができます。この自由度そのものが将来の価値になると考えています。

今後価値を持つ可能性があるのは単に「民泊ができる不動産」ではなく、新たに同じものを作ることが難しくなっていく一方で、365日営業能力を維持できる既存の適法な一棟宿泊施設ではないかと思います。もちろん、旅館業許可が資産価値の上昇を保証するものではありません。立地、取得価格、建築・消防適法性、管理コスト、有人化した場合の採算性、許可承継可能性などを個別に確認する必要があります。

「今、何％で回るか」だけではなく、

「5年後に同じ施設を新しく作ることができるか」

という視点は、これまで以上に重要になってくると思います。それが、東京の宿泊不動産に生まれ始めている規制による希少性だと考えています。

出所：厚生労働省「旅館業法改正」、豊島区「令和8年第2回区議会定例会招集挨拶」