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希望對正在日本尋找住所，或考慮以房產為基礎開展事業的各位有所幫助。
- 東京的住宿需求極為龐大。2025年到訪東京的外國遊客約2,865萬人次，創歷史新高。
- 2025～2026年間，東京23區的規制迅速收緊。2026年6月，23區全體區長聯名要求國家重新審視這一制度。
- 民泊數量尚未減少。正在縮小的，是新經營者可以進入的區域，以及可以合法銷售的住宿天數。
- 新取得許可的旅館，也開始面臨員工常駐的要求。
- 可能變得稀缺的，我們認為，是保有全年365天營業能力的現有合法整棟住宿設施。
這並不是「民泊将被禁止」這麼簡單的事。東京存在多種在法律性質上截然不同的住宿制度，而目前的規制收緊，正在以完全不同的方式改變每一種制度的價值。
我們並不是民泊專家，也不是分析師。我們在東京、神奈川、埼玉、千葉從事住宅租賃運營，也一直在關注這個市場。本文彙總了目前已公開的資訊，並說明我們如何看待這一變化。
首先要了解：東京的「4种住宿业态」
這些業態在日常交談中常被統稱為「民泊」，但在法律上分為4種。
| 制度 | 法律依據 | 手續 | 每年可營業天數 | 主要特點 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業 （新法民泊） | 「住宅宿泊事業法」 | 申報 | 最多180天 | 利用「住宅」經營。區條例可進一步削減營業天數 |
| 特區民泊 | 「国家戦略特別区域法」 | 認定 | 無年度上限 | 東京23區內主要為大田區。最少住宿2晚（3天） |
| 簡易宿所 （簡易住宿設施） | 「旅館業法」 | 許可 | 原則上365天 | 青年旅舍、小規模住宿設施、整棟型設施等 |
| 旅館・酒店營業 | 「旅館業法」 | 許可 | 原則上365天 | 酒店、旅館等。建築、消防、衛生等要求嚴格 |
依據2018年施行的「住宅宿泊事業法」經營的民泊，以每年4月1日中午起算的一年為期，最多可營業180天。區條例還可以進一步縮短。依據「旅館業法」取得許可的住宿設施，則沒有這一限制。
出處：日本觀光廳 民泊制度門戶網站「什么是住宅宿泊事業法（民泊新法）？」（日語） · 大田區「大田区的民泊制度」（日語） · 大田區「特区民泊认定相关问答」（PDF，日語）
2018年「民泊解禁」，2025～2026年進入「再规制」階段
- 2018年6月 「住宅宿泊事業法」施行（可謂「民泊解禁」）
- 2018年以後 制度利用迅速擴大
- 2025～2026年 各區相繼強化條例
- 2026年6月 東京23區全體區長聯名要求國家重新審視住宅宿泊事業制度
區長們要求擴大地方的規制權限，並將現行的申報制改為附帶定期更新的許可制。此外還要求海外經營者須有日本國內地址、加強對管理業者的規制，以及規制刊登違法房源的在線旅行平臺（OTA）。「住宅宿泊事業法」目前尚未修改，但政策方向已與2018年時相去甚遠。
| 區 | 時點 | 主要規制方向 | 對現有設施的影響 |
|---|---|---|---|
| 澀谷 | 2026年7月施行 | 擴大規制區域，對象區域內新設施每年63天 | 現有設施原則上沿用舊規則 |
| 墨田 | 2026年4月施行 | 新民泊以週末為主；旅館業也有常駐規制 | 有過渡措施 |
| 葛飾 | 2026年4月施行 | 新民泊原則上工作日不得營業 | 現有設施暫按舊規則處理 |
| 臺東 | 2026年10月施行 | 限制新民泊在工作日營業 | 現有設施有過渡措施 |
| 豐島 | 2026年12月施行 | 全區每年120天，約70%區域實施嚴格的區域限制 | 120天上限也適用於現有設施 |
| 江戶川 | 2026年7月施行 | 加強地區管理及運營規制 | 視個別條件而定 |
| 新宿 | 研究中 | 以住居類地域為中心研究大幅規制 | 也在研究是否適用於現有設施 |
| 大田 | 修訂研究中 | 加強民泊與旅館業雙方的管理規制 | 預計部分適用於現有設施 |
規制收緊並非只發生在某一個區，而是正在向整個23區擴散。其中最關鍵的是新宿區：該區有3,775家民泊，約佔總數的22%，如果對現有設施也適用新規，其影響將是各區中最大的。
出處：江戶川區 新聞發佈「关于住宅宿泊事业规范化的要求」（2026年6月18日，日語） · 要求書（PDF，日語）
各區詳情：澀谷、豐島、墨田、葛飾、臺東、新宿
澀谷區：從180天到63天
澀谷區自2026年7月起，擴大了針對新住宅宿泊事業的規制區域。在對象區域內，相對於國家法律規定的每年180天上限，實際上每年只能營業63天（63 ÷ 180 = 35%）。即使設施沒有停業，其合法的供給能力也減少了65%。截至2026年6月底已申報的設施適用過渡措施。因此，這項規制與其說是淘汰現有設施，不如說是限制新增供給，現有的合法存量反而可能相對更有價值。
豐島區：現有1,826家也適用120天上限
自2026年12月16日起，豐島區全域的住宅宿泊事業將被限制為每年120天。這一上限同樣適用於現有設施。此外，區內約70%的區域——包括住居專用地域、住居地域、準工業地域及文教地區等——還將新設區域限制。
| 計算 | 法律上的最大供給能力 | |
|---|---|---|
| 現在（180天上限） | 1,826 × 180天 | 328,680設施日 |
| 實施120天上限後 | 1,826 × 120天 | 219,120設施日 |
| 差額 | 109,560設施日（約減少33%） |
並非所有經營者都用滿了180天，因此這並不是對實際住宿量的預測，而是衡量制度允許的最大供給能力會縮小到什麼程度。
墨田區：在2,314家的龐大市場中限制新增供給
自2026年4月起，墨田區新的住宅宿泊事業原則上從週日中午至週五中午不得營業。也就是說，新設施實際上只能以週末為主經營。墨田區還要求2026年4月1日以後申請許可的旅館業設施配置常駐工作人員。這使已取得許可的現有設施，與現在才開始經營的設施之間出現了差距。
葛飾區、臺東區也朝著同一方向
葛飾區自2026年4月起，新的住宅宿泊事業原則上從週一中午至週六中午不得營業。一定的商業地域及房東同住型住宅屬於例外。臺東區也將自2026年10月起，限制新申報設施在工作日營業。臺東區目前已有 1,373 家民泊，而且一直以來都要求旅館業設施內有人常駐。
出處：葛飾區「规制新旧对照表」（PDF，日語） · 臺東區「台东区住宅宿泊事业（民泊）条例修订」（日語） · 臺東區「关于旅館業法施行条例的部分修订」（日語）
新宿區對東京整體的影響可能最大
新宿區有 3,775 家營業中的民泊。據區政府說明，截至2026年8月，申報住宅已增至近4,000家，每年收到的投訴超過1,300件。據報道，其中約半數位於住居類用途地域。對現有設施適用新規，也已納入研究範圍。截至2026年9月17日，相關條例尚未最終確定。
出處：媒體報道（產經新聞（Yahoo!新聞），日語）。截至本文撰寫時，尚未能確認新宿區的官方資料。
東京23區目前有多少家民泊？
截至2026年7月15日。出處：日本觀光廳「基于住宅宿泊事業法的申报及登记情况一览」
其分佈高度集中。僅新宿、墨田、澀谷、豐島這4個區，就有 9,760家，約佔23區總數的58%。這4個區的規則一旦變化，就會牽動東京整體市場。
儘管規制不斷收緊，數量仍在增加：2026年3月13日為 16,243 家，7月15日為 16,920 家，4個月增加了677家（+4.2%）。「规制已迫使大量民泊停业」的說法，與統計並不相符。
比設施數量更重要的，是可以合法銷售多少晚。每年可營業180天的民泊，與只能營業63天的民泊，向市場提供的住宿量截然不同。
豐島區現有1,826家民泊的法定上限約減少33%。澀谷區對象區域內的新設施從180天變為63天，約減少65%。在墨田、葛飾、臺東，新民泊則被限制為以週末和節假日為主的經營。至於會有多少家停業，目前還無法斷言。
出處：日本觀光廳「基于住宅宿泊事業法的申报及登记情况一览」—— 截至2026年3月13日（PDF） · 截至2026年7月15日（PDF）
東京23區的新法民泊存量
出處：日本觀光廳，截至2026年7月15日。與2026年3月13日的比較：截至2026年3月13日（PDF）
那麼，東京有多少「旅馆业」存量？
截至2024財年末，東京23區依據「旅館業法」取得許可的設施：
出處：東京都「东京都统计年鉴」
一家酒店可能有數百間客房，因此設施數量並不等於供給量。但規律很清楚：新法民泊最多的是新宿、墨田、澀谷、豐島和臺東，而這些恰恰是規制收緊的區域。各區並不是在抑制住宿需求，而是
正在加強對「将大量住宅转用于短期住宿」這一模式的限制。
住宿需求並不會消失，而是會轉向酒店、簡易宿所、現有旅館，以及合法合規的整棟型住宿設施。
分區看：新法民泊、簡易宿所、旅館・酒店
| 區 | 營業中的新法民泊 2026年7月 | 簡易宿所 2024財年末 | 旅館・酒店 2024財年末 |
|---|---|---|---|
| 千代田 | 56 | 17 | 140 |
| 中央 | 107 | 17 | 209 |
| 港 | 874 | — | — |
| 新宿 | 3,775 | 52 | 511 |
| 文京 | 327 | 7 | 43 |
| 臺東 | 1,373 | 205 | 675 |
| 墨田 | 2,314 | — | — |
| 江東 | 48 | 16 | 223 |
| 品川 | 242 | 23 | 166 |
| 目黑 | 26 | 4 | 62 |
| 大田 | 254 | 22 | 107 |
| 世田谷 | 546 | — | — |
| 澀谷 | 1,845 | 18 | 462 |
| 中野 | 458 | 30 | 161 |
| 杉並 | 440 | 8 | 100 |
| 豐島 | 1,826 | — | — |
| 北 | 606 | 114 | 36 |
| 荒川 | 13 | 31 | 62 |
| 板橋 | 455 | 7 | 77 |
| 練馬 | 119 | — | — |
| 足立 | 278 | 14 | 75 |
| 葛飾 | 394 | 29 | 306 |
| 江戶川 | 544 | 6 | 80 |
| 23區合計 | 16,920 | 755 | 5,358 |
出處：住宅宿泊事業來自日本觀光廳；旅館業來自東京都統計年鑑。「—」並不表示0家，而是在本次參考的統計摘錄中無法確認分類明細，這些設施已計入合計。據墨田區自有資料，截至2024財年末，區內旅館業設施共753家。
為什麼在東京經營民泊變難了
以上是規制層面的情況。以下是我們自己對市場的感受，來自實地看房（包括 M&A 交易中的實地查看），以及與房地產和住宿業相關人士的交流。
從現場來看，第一個原因其實更簡單：在規則出臺之前，大量的人搶著開設民泊，供給已經跑在了需求前面。東京的入境需求並沒有下降，但受中日關係和簽證問題影響，中國遊客有所減少，不少民泊沒有達到經營者預期的預訂量。早期是個人投資者租下普通住宅，再轉租用於短期住宿；如今，參與者實在太多了。
此外，還浮現出幾個問題：
- 不專業、不到位的運營引發投訴與糾紛
- 房東在續約時上調租金，或是「定期借家」合同難以續約、無法以同等條件續約
- 資金雄厚的投資者進入市場，依法合規經營，並提供更好的建築和服務
對於租來的房產，在不屬於自己的物業上值得投入多少，始終是個未知數。因此，轉租型民泊已失去優勢，市場正轉向更專業的經營者。許可方面也在收緊，在某些情況下，追溯適用的規則可能讓原本沒有問題的經營無法繼續。
我們推測，最終留下來的，只會是那些有真正資金實力、自己持有優質建築、著眼長期經營的經營者——而不是隻做短期的生意。
可能變得稀缺的：現有的整棟旅館
這並不意味著民泊的終結。但可營業天數正在縮短，住宅區的新進入通道正在關閉，規制也已延伸至無人值守的旅館。我們預計，合法的住宿供給將逐步集中到具備完善管理、建築與消防合規以及運營體制的住宿設施。
稀缺的資產並不只是「带有「旅館業許可」的房產」。我們認為，是滿足以下條件的房產：
- 已經取得「旅館業許可」。
- 可以持有整棟建築。
- 建築、消防及旅館業方面的合規性可以得到確認，而不僅僅是持有許可本身。
- 將來如被要求有人值守，也能夠配置人員。
- 許可與事業可以承繼給下一位所有者。根據2023年「旅館業法」修訂，事業轉讓時如事先獲得行政部門批准，即可承繼經營者地位。
為什麼要整棟？如果是公寓中的一個單元，業主無法改變公共入口、走廊、電梯、樓梯或管理室。如果將來的規則要求員工常駐或分離住客動線，可能在物理上無法應對。豐島區已經將單間型旅館視為問題。截至2026年，該區旅館業設施已增至 510 家，比2024財年增加約七成；2025財年的投訴增至 80 件，約為上一財年的4倍。因此，豐島區正在研究對旅館業也引入員工常駐義務。如果持有整棟建築，業主可以增設管理室、配置員工、加裝監控攝像頭和消防設備，並調整住客動線。我們認為，這種自由度本身就是未來價值的來源。
當然，「旅館業許可」並不保證資產價值上升。地段、取得價格、建築與消防合規性、管理成本、改為有人值守時的收支情況，以及許可能否承繼等，都需要逐一確認。
這一視角將比以往更加重要。我們認為，這正是東京住宿不動產中開始形成的：規制帶來的稀缺性。
常見問題
查看5個常見問題及解答
東京會禁止短租民泊嗎？
並不是簡單的禁止。2025～2026年間，東京23區的規制迅速收緊，但截至2026年7月15日，仍有16,920家民泊在營業；正在縮小的，是新經營者可以進入的區域，以及可以合法銷售的住宿天數。
在東京經營短租民泊，每年可以營業多少天？
依據2018年「住宅宿泊事業法」經營的民泊，每年最多可營業180天，區條例還可進一步縮短。以大田區為主的特區民泊沒有年度上限；取得許可的簡易宿所及旅館、酒店，原則上可全年365天營業。
2026年，東京哪些區在限制民泊？
澀谷區自2026年7月起，將規制區域內的新設施限制為每年63天；豐島區自2026年12月16日起，在全區實施每年120天的上限，現有設施也適用。墨田區、葛飾區和臺東區限制新民泊在工作日營業，新宿區正在研究大幅度的規制。
日本的民泊與「旅館業許可」有什麼區別？
依據「住宅宿泊事業法」經營的民泊利用的是住宅，只需申報，每年上限180天。依據「旅館業法」經營簡易宿所或旅館、酒店，則需要取得許可，原則上可全年365天營業。
2026年，持有「旅館業許可」的東京房產值得投資嗎？
「旅館業許可」並不保證資產價值上升。我們認為，可能變得稀缺的是保有全年365天營業能力的現有合法整棟住宿設施；但每一處房產仍需就地段、價格、合規性以及有人值守時的收支情況逐一確認。
資料來源
各區申報住宅數量（截至2026年3月13日、7月15日）
特區民泊・住宅宿泊事業・旅館業的比較，條例修訂要點草案
各區關於住宅宿泊事業・旅館業的條例修訂
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