快速解答
- 在东京可以经营民泊（类似 Airbnb 的短租）吗？
- 可以。依据国家的「住宅宿泊事業法」，每年最多可营业180晚，但各区还会另加限制。 2026年10月，在这11个都心区的住宅区域，新申报的房东不同住型民泊只能在周末或学校假期营业；千代田区和大田区的部分区域则完全不能营业。此外，无论区里是否允许，公寓的管理规约，或管理组合总会、理事会的决议，都可以禁止民泊。
- 2026年有哪些变化？
- 有4个区收紧了针对新申报的规定：墨田区自2026年4月1日起，千代田区和涩谷区自7月1日起，台东区自10月1日起。文京区将自2027年1月7日起把限制扩大到全区。新宿区和大田区已公布更严格的方案，但尚未施行。
- 台东区可以经营民泊吗？
- 2026年10月1日起申报的民泊，无论位于台东区哪个地方、房东是否同住，都只能在周六中午至周一中午、法定节假日及新年期间营业。在此之前申报的住宅，继续适用原来的规定。
我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
在东京都心，房东不同住的新民泊，在大部分住宅区域只能在周末或学校假期营业；在千代田区和大田区的部分区域，则完全不能营业。
逐区一览
房东不住在房屋内、由在国家登记的住宅宿泊管理业者代为运营的新民泊，在各区限制区域内的规定（2026年10月）。
日期为各区更严格的规定开始适用于新申报的时间；此前已申报的住宅，一般继续适用原来的规定。限制区域以外，适用国家每年180晚的上限。
中央区、港区、品川区和目黑区，我们在区的官网页面和条例中只查到2018年最初的规定，未见修订记录。
房东同住的情况，以及各区官网链接
| 区 | 限制区域 | 房东不同住 | 房东同住 | |
|---|---|---|---|---|
| 千代田 | 文教地区、限制酒店的地区计划区域、学校・保育园周边约100米范围，以及指定的住宅地区（麹町、番町、九段、神田等） | 这些区域内不可（即使管理者常驻现场） | 文教地区及学校周边为周五中午 – 周日中午；其他区域无限制 | 区官网 |
| 中央 | 全区 | 仅限周末 · 周六中午 – 周一中午 | 相同 | 区官网 |
| 港 | 住居类用途地域 | 仅限学校假期 | 无限制 | 区官网 |
| 新宿 | 住居类用途地域 | 周五中午 – 周一中午 | 相同 | 区官网 |
| 涩谷 | 住居类用途地域（已扩大） | 每年约63天，主要为学校假期 | 房东住在同一栋或相邻建筑内（5间客房以内）时，最多180晚 | 区官网 |
| 品川 | 商业地域以外的全区（商业地域内的文教地区仍受限制） | 仅限周末 · 周六中午 – 周一中午 | 相同 | 区官网 |
| 目黑 | 全区 | 周五中午 – 周日中午 | 相同 | 区官网 |
| 文京 | 住居类用途地域、准工业地域及文教地区 → 2027年1月7日起扩大至全区 | 周五中午 – 周日中午 | 相同 | 区官网 |
| 台东 | 全区 | 仅限周末及节假日 · 周六中午 – 周一中午 | 相同（2026年10月起） | 区官网 |
| 墨田 | 全区 | 周五中午 – 周日中午（管理者常驻现场的除外） | 最多180晚（5间客房以内） | 区官网 |
| 大田 | 住居专用地域、工业地域及工业专用地域、文教地区等（不含准工业地域） | 这些地域内不可；距小学、初中100米以内的区域，仅限周五中午 – 周一中午 | 无限制 | 区官网 |
现有民泊会怎样
新规定适用于新的申报。但是买方不能承接原有的申报：买方须重新申报，并适用当时有效的规定。
仍在变化
2026年7月，国家通知各地方政府：近乎全面禁止的规定也可以是合理的（通知 ↗）。另有两个区的方案正在推进，目前均未施行：
大田区的特区民泊与旅馆
大田区还另有特区民泊制度。该制度仍在继续，但2026年标准已经收紧；另有一项修订草案，要求新的持牌旅馆也须有人员常驻现场。
概要中写明，人员常驻现场的要求适用于「新申请」的旅馆；其他项目是否适用于现有旅馆，则未说明。
针对具体房产要确认的事项
- 用途地域，以及文教地区、地区计划、与学校・保育园的距离，还有门牌地址（千代田区）。地块横跨两个区域时，以面积较大的一侧判断
- 公寓的管理规约（是否禁止民泊？）
- 买方重新申报时，将适用哪些营业期间
- 本财年（自4月1日中午起）已使用的营业晚数；会与买方的营业晚数合并计算
- 申报前的准备（向周边居民告知：涩谷区须提前60天），以及卖方何时提交停业申报；开始营业前可能会有空档期
在大变化的时代
现在，规则正被大幅修订和收紧。我们认为，民泊或许可以说是东京奥运会之前、东京住宿设施严重不足那几年的一种临时性放宽。
民泊数量过多，而规则没能跟上：使用方式、限制的宽松程度，以及没有总量上限等等。
无论原因是什么，进入这个行业的人都正被迫调整方向。由于变化又大又快，我们估计有不少人不得不退出，或亏本出售。
新的格局正在形成。今后的关键在于：在什么地方、用什么样的房产、凭借怎样的差异化，才能让住宿业务稳定经营——这需要更有策略的投资。
反过来说，正因为变化如此之大，新的机会、趋势和业务也开始出现。这是我们的看法。
我们也将持续关注这一行业今后的动向，并研究是否进入。
常见问题
在东京可以经营民泊（类似 Airbnb 的短租）吗？
可以。依据国家的「住宅宿泊事業法」，每年最多可营业180晚，但各区还会另加限制。
2026年10月，在这11个都心区的住宅区域，新申报的房东不同住型民泊只能在周末或学校假期营业；千代田区和大田区的部分区域则完全不能营业。此外，无论区里是否允许，公寓的管理规约，或管理组合总会、理事会的决议，都可以禁止民泊。
2026年有哪些变化？
有4个区收紧了针对新申报的规定：墨田区自2026年4月1日起，千代田区和涩谷区自7月1日起，台东区自10月1日起。文京区将自2027年1月7日起把限制扩大到全区。新宿区和大田区已公布更严格的方案，但尚未施行。
台东区可以经营民泊吗？
2026年10月1日起申报的民泊，无论位于台东区哪个地方、房东是否同住，都只能在周六中午至周一中午、法定节假日及新年期间营业。在此之前申报的住宅，继续适用原来的规定。
墨田区可以经营民泊吗？
在墨田区全区，2026年4月1日起申报的房东不同住型民泊，只能在周五中午至周日中午营业，管理者常驻现场的除外。
如果房东住在同一栋楼或隔壁，且管理的客房在5间以内，则不受此限制。
如果购买正在作为民泊运营的房产，可以继续营业吗？
不能沿用卖方的申报。因买卖或继承而更换经营者时，买方须重新申报，并适用当时该区的规定（国家通知）；同一住宅的营业晚数继续累计。
新规定适用于已经在营业的民泊吗？
在千代田区、涩谷区、墨田区和台东区，新的营业期间适用于各区修改之后提出的申报。
不过，台东区新的监督规定，以及文京区要求居住在海外的个人须在日本指定代理人的规定，也同样适用于现有民泊。
资料来源
千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、品川区、目黑区、文京区、台东区、墨田区及大田区，已于2026年10月26日确认；链接见上方各区表格。方案：新宿区（2026年10月1日政策会议）及大田区（2026年8月公开征求意见）。
每年180晚的上限、公寓管理规约中的相关规定，以及2026年7月15日向地方政府发出的技术性建议。
本文为根据所列出处整理的一般信息（截至上述更新日期）。我们已将各项数字与出处逐一核对，但不保证信息完整、准确或为最新。本文不构成法律、税务或投资建议；购买前请以原始资料、该物业的重要事项说明书与合同以及您的专业顾问意见为准。
