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住まい探しや不動産に関わる事業をお考えの方にとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
都心の住宅地で家主不在型の民泊を新しく始めると、ほとんどの区で営業できるのは週末か学校の休みだけ。千代田区・大田区の一部では営業できません。
区ごとのルール
家主不在型（持ち主が住まず、国に登録した住宅宿泊管理業者に管理を任せる形）を新しく届け出た場合に、各区が制限している区域で営業できる期間です（2026年10月時点）。
札の年月は、新しい届出に厳しいルールが適用され始めた時期です。それより前に届け出た民泊は、原則として従来のルールのままです。制限区域の外では、国の年180日の上限が適用されます。中央区・港区・品川区・目黒区は、区の公式ページと条例で2018年の制定時の内容を確認しました（改正の記載は見当たりませんでした）。
今ある民泊はどうなるか
新しいルールは新しく届け出る民泊から。ただし物件を買うと届出は引き継げず、買主の届出には新しいルールが適用されます。
まだ変わる見込み
2026年7月、国（観光庁など）は自治体に対し、合理的な範囲であれば実質的に営業を認めない規制も条例で可能だと示しました（通知 ↗）。次の2区が改正案を公表していますが、まだ施行されていません。
大田区の特区民泊と旅館業
大田区には、民泊とは別に特区民泊があります。制度は続いていますが、2026年に基準が厳しくなり、新しく始める旅館業にも常駐を求める改正案が出ています。
骨子案では、従業員の常駐は「新たに許可申請される旅館業施設」が対象と書かれています。フロントなど他の項目が今ある施設に及ぶかは、骨子案には書かれていません。
物件ごとに確かめること
- 用途地域に加え、文教地区・地区計画・学校や保育施設からの距離・町丁目（千代田区）。敷地が区域をまたぐ場合は、過半がどちらにあるかで判定
- マンションの管理規約（民泊の禁止の有無）
- 今の届出は買主に引き継げないため、買主が新たに届け出たときに営業できる期間
- 今年度（4月1日正午から）すでに泊めた日数。買主の分と通算されます
- 届け出るまでの準備（近隣への周知。渋谷区は届出の60日前まで）と、売主の廃業届の時期。営業開始まで空白ができることがあります
大きな変化の中で
民泊は、東京オリンピックの前段階で宿泊施設が圧倒的に足りなかった時の、一時的な緩和措置だったと言われても仕方ないような法令の改正と厳格化が、いま行われていると考えています。
増えすぎた民泊、制度が間に合わなかったこと。使い方、規制の緩さ、総量規制がなかったことなど、さまざまな問題があったのかもしれません。その中で、民泊に参入してきた方々は大きな方向転換を余儀なくされています。この大きくてスピードの速い変化についていけず、撤退や損切りを余儀なくされている方も多いのではないかと思います。
そんな中で、新しい流れができてきています。いかに、どこで、どのような物件を、どう差別化しながら安定的に運営していけるか。そこがポイントになり、より戦略的な投資行動が求められています。逆に言うと、大きな変化が起きているからこそ、新しいチャンスやトレンド、ビジネスの芽が生まれてきているとも言える、と考えています。
弊社でも、この事業の今後の動向を注視しながら、参入の可否を検討していく予定です。
よくあるご質問
東京で民泊はできますか？
できます。住宅宿泊事業法で年180日までですが、区ごとに独自の制限があります。2026年10月時点で、この11区の住宅地で家主不在型の民泊を新しく始める場合、営業できるのは週末か学校の休みの期間だけで、千代田区・大田区の一部では営業できません。マンションでは、区のルールにかかわらず、管理規約で禁止されているか、総会・理事会で禁止を決議していれば営業できません。
2026年に何が変わりましたか？
新しく届け出る民泊について、墨田区（4月1日）、千代田区・渋谷区（7月1日）、台東区（10月1日）の4区が規制を強めました。文京区は2027年1月7日から制限の区域を区の全域に広げます。新宿区と大田区は、さらに厳しい改正案を公表していますが、まだ施行されていません。
台東区で民泊はできますか？
2026年10月1日以降に届け出る民泊は、区内のどこでも、家主が住んでいるかどうかにかかわらず、土曜正午から月曜正午までと、祝日・年末年始に限られます。それより前に届け出た民泊は、従来のルールのままです。
民泊をしている物件を買えば、そのまま営業できますか？
届出は引き継げません。売買や相続で事業者が変わる場合は、買主が新たに届け出る必要があり、その時点の区のルールが適用されます（観光庁などの通知）。泊めた日数は同じ住宅で通算されます。
墨田区で民泊はできますか？
区の全域で、2026年4月1日以降に届け出る家主不在型の民泊は、金曜正午から日曜正午までに限られます。管理者が常駐する場合や、家主が同じ建物か隣に住み5室以下を管理する場合は、この制限はありません。
出典
千代田・中央・港・新宿・渋谷・品川・目黒・文京・台東・墨田・大田の各区（2026年10月26日確認）。リンクは上の表にあります。改正案は新宿区（2026年10月1日の政策経営会議資料）と大田区（2026年8月のパブリックコメント）。
年180日を超えて営業するには旅館業の許可が必要です。住居専用地域などでは許可が出ず、新宿区・大田区はフロントや従業員の常駐を求める改正案を出しています。目黒区 ↗
民泊規制の流れと、旅館業の許可がある物件の考え方は 東京の民泊規制はどこへ向かうのかを考える にまとめています。
本稿は一般的な情報であり、法務・税務・投資の助言ではありません。
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