快速解答
- 在東京可以經營民泊（類似 Airbnb 的短租）嗎？
- 可以。依據國家的「住宅宿泊事業法」，每年最多可營業180晚，但各區還會另加限制。 2026年10月，在這11個都心區的住宅區域，新申報的房東不同住型民泊只能在週末或學校假期營業；千代田區和大田區的部分區域則完全不能營業。此外，無論區裡是否允許，公寓的管理規約，或管理組合總會、理事會的決議，都可以禁止民泊。
- 2026年有哪些變化？
- 有4個區收緊了針對新申報的規定：墨田區自2026年4月1日起，千代田區和澀谷區自7月1日起，臺東區自10月1日起。文京區將自2027年1月7日起把限制擴大到全區。新宿區和大田區已公佈更嚴格的方案，但尚未施行。
- 臺東區可以經營民泊嗎？
- 2026年10月1日起申報的民泊，無論位於臺東區哪個地方、房東是否同住，都只能在週六中午至週一中午、法定節假日及新年期間營業。在此之前申報的住宅，繼續適用原來的規定。
我們從可獲得的最新資料中客觀整理數據，並分享其中有參考價值的內容。
希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
在東京都心，房東不同住的新民泊，在大部分住宅區域只能在週末或學校假期營業；在千代田區和大田區的部分區域，則完全不能營業。
逐區一覽
房東不住在房屋內、由在國家登記的住宅宿泊管理業者代為運營的新民泊，在各區限制區域內的規定（2026年10月）。
日期為各區更嚴格的規定開始適用於新申報的時間；此前已申報的住宅，一般繼續適用原來的規定。限制區域以外，適用國家每年180晚的上限。
中央區、港區、品川區和目黑區，我們在區的官網頁面和條例中只查到2018年最初的規定，未見修訂記錄。
房東同住的情況，以及各區官網鏈接
| 區 | 限制區域 | 房東不同住 | 房東同住 | |
|---|---|---|---|---|
| 千代田 | 文教地區、限制酒店的地區計劃區域、學校・保育園周邊約100米範圍，以及指定的住宅地區（麴町、番町、九段、神田等） | 這些區域內不可（即使管理者常駐現場） | 文教地區及學校周邊為週五中午 – 週日中午；其他區域無限制 | 區官網 |
| 中央 | 全區 | 僅限週末 · 週六中午 – 週一中午 | 相同 | 區官網 |
| 港 | 住居類用途地域 | 僅限學校假期 | 無限制 | 區官網 |
| 新宿 | 住居類用途地域 | 週五中午 – 週一中午 | 相同 | 區官網 |
| 澀谷 | 住居類用途地域（已擴大） | 每年約63天，主要為學校假期 | 房東住在同一棟或相鄰建築內（5間客房以內）時，最多180晚 | 區官網 |
| 品川 | 商業地域以外的全區（商業地域內的文教地區仍受限制） | 僅限週末 · 週六中午 – 週一中午 | 相同 | 區官網 |
| 目黑 | 全區 | 週五中午 – 週日中午 | 相同 | 區官網 |
| 文京 | 住居類用途地域、準工業地域及文教地區 → 2027年1月7日起擴大至全區 | 週五中午 – 週日中午 | 相同 | 區官網 |
| 臺東 | 全區 | 僅限週末及節假日 · 週六中午 – 週一中午 | 相同（2026年10月起） | 區官網 |
| 墨田 | 全區 | 週五中午 – 週日中午（管理者常駐現場的除外） | 最多180晚（5間客房以內） | 區官網 |
| 大田 | 住居專用地域、工業地域及工業專用地域、文教地區等（不含準工業地域） | 這些地域內不可；距小學、初中100米以內的區域，僅限週五中午 – 週一中午 | 無限制 | 區官網 |
現有民泊會怎樣
新規定適用於新的申報。但是買方不能承接原有的申報：買方須重新申報，並適用當時有效的規定。
仍在變化
2026年7月，國家通知各地方政府：近乎全面禁止的規定也可以是合理的（通知 ↗）。另有兩個區的方案正在推進，目前均未施行：
大田區的特區民泊與旅館
大田區還另有特區民泊制度。該制度仍在繼續，但2026年標準已經收緊；另有一項修訂草案，要求新的持牌旅館也須有人員常駐現場。
概要中寫明，人員常駐現場的要求適用於「新申请」的旅館；其他專案是否適用於現有旅館，則未說明。
針對具體房產要確認的事項
- 用途地域，以及文教地區、地區計劃、與學校・保育園的距離，還有門牌地址（千代田區）。地塊橫跨兩個區域時，以面積較大的一側判斷
- 公寓的管理規約（是否禁止民泊？）
- 買方重新申報時，將適用哪些營業期間
- 本財年（自4月1日中午起）已使用的營業晚數；會與買方的營業晚數合併計算
- 申報前的準備（向周邊居民告知：澀谷區須提前60天），以及賣方何時提交停業申報；開始營業前可能會有空檔期
在大變化的時代
現在，規則正被大幅修訂和收緊。我們認為，民泊或許可以說是東京奧運會之前、東京住宿設施嚴重不足那幾年的一種臨時性放寬。
民泊數量過多，而規則沒能跟上：使用方式、限制的寬鬆程度，以及沒有總量上限等等。
無論原因是什麼，進入這個行業的人都正被迫調整方向。由於變化又大又快，我們估計有不少人不得不退出，或虧本出售。
新的格局正在形成。今後的關鍵在於：在什麼地方、用什麼樣的房產、憑藉怎樣的差異化，才能讓住宿業務穩定經營——這需要更有策略的投資。
反過來說，正因為變化如此之大，新的機會、趨勢和業務也開始出現。這是我們的看法。
我們也將持續關注這一行業今後的動向，並研究是否進入。
常見問題
在東京可以經營民泊（類似 Airbnb 的短租）嗎？
可以。依據國家的「住宅宿泊事業法」，每年最多可營業180晚，但各區還會另加限制。
2026年10月，在這11個都心區的住宅區域，新申報的房東不同住型民泊只能在週末或學校假期營業；千代田區和大田區的部分區域則完全不能營業。此外，無論區裡是否允許，公寓的管理規約，或管理組合總會、理事會的決議，都可以禁止民泊。
2026年有哪些變化？
有4個區收緊了針對新申報的規定：墨田區自2026年4月1日起，千代田區和澀谷區自7月1日起，臺東區自10月1日起。文京區將自2027年1月7日起把限制擴大到全區。新宿區和大田區已公佈更嚴格的方案，但尚未施行。
臺東區可以經營民泊嗎？
2026年10月1日起申報的民泊，無論位於臺東區哪個地方、房東是否同住，都只能在週六中午至週一中午、法定節假日及新年期間營業。在此之前申報的住宅，繼續適用原來的規定。
墨田區可以經營民泊嗎？
在墨田區全區，2026年4月1日起申報的房東不同住型民泊，只能在週五中午至週日中午營業，管理者常駐現場的除外。
如果房東住在同一棟樓或隔壁，且管理的客房在5間以內，則不受此限制。
如果購買正在作為民泊運營的房產，可以繼續營業嗎？
不能沿用賣方的申報。因買賣或繼承而更換經營者時，買方須重新申報，並適用當時該區的規定（國家通知）；同一住宅的營業晚數繼續累計。
新規定適用於已經在營業的民泊嗎？
在千代田區、澀谷區、墨田區和臺東區，新的營業期間適用於各區修改之後提出的申報。
不過，臺東區新的監督規定，以及文京區要求居住在海外的個人須在日本指定代理人的規定，也同樣適用於現有民泊。
資料來源
千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、品川區、目黑區、文京區、臺東區、墨田區及大田區，已於2026年10月26日確認；鏈接見上方各區表格。方案：新宿區（2026年10月1日政策會議）及大田區（2026年8月公開徵求意見）。
每年180晚的上限、公寓管理規約中的相關規定，以及2026年7月15日向地方政府發出的技術性建議。
本文為根據所列出處整理的一般資訊（截至上述更新日期）。我們已將各項數字與出處逐一核對，但不保證資訊完整、準確或為最新。本文不構成法律、稅務或投資建議；購買前請以原始資料、該物業的重要事項說明書與合同以及您的專業顧問意見為準。
