快速解答
- 日本的宅建士是什么？
- 宅建士（「宅地建物取引士」）是依据日本「宅地建物取引業法」取得资格的房地产交易专业人士。
- 日本的房地产中介公司必须配备多少名宅建士？
- 每个门店的专职宅建士人数至少须达到从业人员的五分之一；每个受理合同或申请的销售场所至少须有一名。
- 宅建士如有不当行为，会怎样？
- 都道府县可以对其作出指示、禁止其从事宅建士业务最长一年，情节严重时可取消其登记。
我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
简而言之
- 宅建士是日本持有资格的房地产专业人士。依照法律，宅建士必须在您签约前向您说明房产情况，并在说明书上签名。
- 这一资格意味着责任。宅建士可能被禁止从事相关业务最长一年，或被取消登记。
- 说明以日语进行。请问清楚由谁来说明，以及说明内容将如何以您能读懂的语言传达给您。
在日本，房地产中介公司需要取得营业许可。但交易中的某些环节，只能由持有个人资格的人来完成。这个人就是宅建士。
对买方而言，最重要的环节是「重要事項説明」（重要事项说明）。它在签约之前进行。宅建士会交给您一份书面说明书，逐项说明，并在上面签名。
- 选定房产看房、提问、出价。任何中介员工
- 说明重要事项交付书面说明书，进行说明并签名。仅限宅建士
- 签约宅建士还须在记载合同条款的书面文件上签名。宅建士签名
- 交房付款、登记、交钥匙。任何中介员工
说明书涵盖登记的权利、城市规划与建筑规定、建筑物的状况、公寓管理组合（日本的「管理組合」）的规约与资金，以及付款条件。宅建士在说明时必须出示宅建士证。该证每五年更新一次。
为什么每家中介都需要宅建士
法律规定了中介公司必须配备的宅建士人数。没有宅建士，中介公司就无法完成交易。
示例：一个有10名员工的门店
- 每个门店：专职宅建士至少须占员工的五分之一。员工10人，即至少需要2名。
- 每个受理合同或申请的销售场所或活动现场：至少一名。
- 如人数不足，中介公司必须在两周内补足。
宅建士要为什么负责
这是这一资格的核心。自2015年起，法律要求宅建士公正、诚实地执行业务，不得做出损害宅建士信用或品位的行为，并须不断更新自己的知识。
宅建士如有不当行为，都道府县可以作出指示，或禁止其从事宅建士业务最长一年。情节严重时，将取消其登记。中介公司本身也可能被责令停业最长一年，或被吊销营业许可。
无资格的中介员工
- 可以带看房产、处理日常联络
- 不能进行法定说明
- 不在说明书上签名
宅建士
- 出示宅建士证，进行法定说明
- 在说明书及合同条款文件上签名
- 可能被指示、禁止从事相关业务最长一年，或被取消登记
考试有多难
考试每年举行一次，在10月。考的是法律而不是销售：合同与物权法、「宅地建物取引業法」、城市规划与建筑规定，以及税务。过去三年，每年应考人数都超过23万人。
过去十年间，合格率一直保持在约13%至19%之间。截至2026年3月底，登记在册的宅建士有1,243,738人，持有许可的中介公司有133,727家。登记人数是累计数字，因此其中包括许多已退休或在其他行业工作的人。
简短的历史
「宅地建物取引業法」制定于1952年，目的是保护买方并确保房地产交易公平。此后，其规定日趋严格。
- 1952「宅地建物取引業法」通过。立法目的：保护买方，确保交易公平。
- 2007三个行业团体将各自的租赁管理资格合并为一个：「賃貸不動産経営管理士」。
- 2013租赁管理资格首次举行全国统一考试。
- 2015名称由「宅地建物取引主任者」改为宅建士，并新增诚实义务、禁止损害信用的行为，以及不断更新知识的义务。
- 2020「賃貸住宅管理業法」通过。该法也对整体承租运营（Master Lease，即转租）作出规范。
- 2021租赁管理资格成为国家资格。租赁住宅管理业者登记制度于6月起施行。
租赁方面的第二种资格
如果您打算把房产出租，还有第二种资格值得了解：「賃貸不動産経営管理士」。
管理200户以上租赁住宅的业者，必须在国土交通省登记。其每个营业所至少须设置一名「業務管理者」。担任者须具备两年相关工作年限（或经国土交通省认定的同等能力），并持有这一资格，或持有宅建士资格并完成指定课程。
在这里，法律同样规定了相应后果。国土交通省可以命令已登记的业者改善业务、责令其停业最长一年，或撤销其登记。
| 宅建士 | 日本租赁住宅经营管理专业资格 | |
|---|---|---|
| 法律 | 「宅地建物取引業法」（1952年） | 「賃貸住宅管理業法」（2020年） |
| 配置要求 | 每个中介门店至少须占员工的五分之一 | 已登记管理业者（200户以上）的每个营业所至少一名「業務管理者」 |
| 职责 | 说明重要事项；在说明书及合同条款文件上签名 | 统筹该营业所的管理合同与维护工作 |
| 责任 | 指示、禁止从事相关业务最长1年、取消登记 | 业者可能被命令改善、停业最长1年或被撤销登记 |
| 2025年考试 | 245,462人应考，45,821人合格（18.7%） | 31,792人应考，9,370人合格（29.5%） |
语言在哪里产生影响
「重要事項説明」以日语、依据日文文件进行。签名的人要为说明内容承担责任。
对于不懂日语的买方来说，这里可能出现落差。用英语回复您邮件的人，和签名的宅建士，可能是两个不同的人。两人也许都尽心尽责。但只有其中一人，以自己的名字和资格为这份说明负责。
A. 两个不同的人
宅建士用日语说明并签名。您通过英语联络人收到摘要，而联络人并不签名。
B. 同一个人
签名并为说明负责的人，直接向您说明内容。
这并不是在批评任何人。日本的制度是为国内市场建立的，而英语在这里的日常工作中并不普及。在2025年 EF 英语熟练度指数中，日本排名第96位，得分446分，全球平均为488分。
因此，签约之前，提出三个问题是合理的：宅建士是谁？此人会直接向您说明吗？内容会以什么语言传达给您？
资格并不能让人完美，但能让人承担责任。值得由为说明负责的那个人，用您听得懂的语言，亲自向您说明。
本文涉及的日语术语
| 术语 | 日文 | 含义 |
|---|---|---|
| 宅建士 | 宅建士（全称：宅地建物取引士） | 持有资格的房地产交易专业人士 |
| 重要事项说明 | 重要事項説明 | 签约前对重要事项进行的说明 |
| 租赁不动产经营管理士 | 賃貸不動産経営管理士 | 日本租赁住宅经营管理专业资格 |
| 业务管理者 | 業務管理者 | 每个租赁管理营业所必须设置的“业务管理者” |
常见问题
日本的宅建士是什么？
宅建士（「宅地建物取引士」）是依据日本「宅地建物取引業法」取得资格的房地产交易专业人士。只有宅建士才能在房地产签约前进行法定的「重要事項説明」，并在说明书及合同条款文件上签名。
日本的房地产中介公司必须配备多少名宅建士？
每个门店的专职宅建士人数至少须达到从业人员的五分之一；每个受理合同或申请的销售场所至少须有一名。人数不足时，必须在两周内补足。
宅建士如有不当行为，会怎样？
都道府县可以对其作出指示、禁止其从事宅建士业务最长一年，情节严重时可取消其登记。中介公司也可能被责令停业最长一年，或被吊销营业许可。
宅建士考试有多难？
2025年考试共有245,462人应考，45,821人合格，合格率18.7%。过去十年间，合格率一直保持在约13%至19%之间。
日本的「賃貸不動産経営管理士」是什么？
依据「賃貸住宅管理業法」，已登记的租赁住宅管理业者（管理200户以上）每个营业所都必须设置“业务管理者”，这一资格正是担任该职务的依据。它于2021年成为国家资格。2025年考试共有31,792人应考，9,370人合格（29.5%）。
「重要事項説明」会用英语进行吗？
说明以日语、依据日文文件进行。不懂日语的买方可以问清楚：这笔交易的宅建士是谁、此人是否会直接说明重要事项，以及内容将以什么语言传达给自己。
资料来源
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。
