快速解答
- 日本的宅建士是什麼？
- 宅建士（「宅地建物取引士」）是依據日本「宅地建物取引業法」取得資格的房地產交易專業人士。
- 日本的房地產中介公司必須配備多少名宅建士？
- 每個門店的專職宅建士人數至少須達到從業人員的五分之一；每個受理合同或申請的銷售場所至少須有一名。
- 宅建士如有不當行為，會怎樣？
- 都道府縣可以對其作出指示、禁止其從事宅建士業務最長一年，情節嚴重時可取消其登記。
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希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
簡而言之
- 宅建士是日本持有資格的房地產專業人士。依照法律，宅建士必須在您簽約前向您說明房產情況，並在說明書上簽名。
- 這一資格意味著責任。宅建士可能被禁止從事相關業務最長一年，或被取消登記。
- 說明以日語進行。請問清楚由誰來說明，以及說明內容將如何以您能讀懂的語言傳達給您。
在日本，房地產中介公司需要取得營業許可。但交易中的某些環節，只能由持有個人資格的人來完成。這個人就是宅建士。
對買方而言，最重要的環節是「重要事項説明」（重要事項說明）。它在簽約之前進行。宅建士會交給您一份書面說明書，逐項說明，並在上面簽名。
- 選定房產看房、提問、出價。任何中介員工
- 說明重要事項交付書面說明書，進行說明並簽名。僅限宅建士
- 簽約宅建士還須在記載合同條款的書面文件上簽名。宅建士簽名
- 交房付款、登記、交鑰匙。任何中介員工
說明書涵蓋登記的權利、城市規劃與建築規定、建築物的狀況、公寓管理組合（日本的「管理組合」）的規約與資金，以及付款條件。宅建士在說明時必須出示宅建士證。該證每五年更新一次。
為什麼每家中介都需要宅建士
法律規定了中介公司必須配備的宅建士人數。沒有宅建士，中介公司就無法完成交易。
示例：一個有10名員工的門店
- 每個門店：專職宅建士至少須佔員工的五分之一。員工10人，即至少需要2名。
- 每個受理合同或申請的銷售場所或活動現場：至少一名。
- 如人數不足，中介公司必須在兩週內補足。
宅建士要為什麼負責
這是這一資格的核心。自2015年起，法律要求宅建士公正、誠實地執行業務，不得做出損害宅建士信用或品位的行為，並須不斷更新自己的知識。
宅建士如有不當行為，都道府縣可以作出指示，或禁止其從事宅建士業務最長一年。情節嚴重時，將取消其登記。中介公司本身也可能被責令停業最長一年，或被吊銷營業許可。
無資格的中介員工
- 可以帶看房產、處理日常聯絡
- 不能進行法定說明
- 不在說明書上簽名
宅建士
- 出示宅建士證，進行法定說明
- 在說明書及合同條款文件上簽名
- 可能被指示、禁止從事相關業務最長一年，或被取消登記
考試有多難
考試每年舉行一次，在10月。考的是法律而不是銷售：合同與物權法、「宅地建物取引業法」、城市規劃與建築規定，以及稅務。過去三年，每年應考人數都超過23萬人。
過去十年間，合格率一直保持在約13%至19%之間。截至2026年3月底，登記在冊的宅建士有1,243,738人，持有許可的中介公司有133,727家。登記人數是累計數字，因此其中包括許多已退休或在其他行業工作的人。
簡短的歷史
「宅地建物取引業法」制定於1952年，目的是保護買方並確保房地產交易公平。此後，其規定日趨嚴格。
- 1952「宅地建物取引業法」通過。立法目的：保護買方，確保交易公平。
- 2007三個行業團體將各自的租賃管理資格合併為一個：「賃貸不動産経営管理士」。
- 2013租賃管理資格首次舉行全國統一考試。
- 2015名稱由「宅地建物取引主任者」改為宅建士，並新增誠實義務、禁止損害信用的行為，以及不斷更新知識的義務。
- 2020「賃貸住宅管理業法」通過。該法也對整體承租運營（Master Lease，即轉租）作出規範。
- 2021租賃管理資格成為國家資格。租賃住宅管理業者登記制度於6月起施行。
租賃方面的第二種資格
如果您打算把房產出租，還有第二種資格值得了解：「賃貸不動産経営管理士」。
管理200戶以上租賃住宅的業者，必須在國土交通省登記。其每個營業所至少須設置一名「業務管理者」。擔任者須具備兩年相關工作年限（或經國土交通省認定的同等能力），並持有這一資格，或持有宅建士資格並完成指定課程。
在這裡，法律同樣規定了相應後果。國土交通省可以命令已登記的業者改善業務、責令其停業最長一年，或撤銷其登記。
| 宅建士 | 日本租賃住宅經營管理專業資格 | |
|---|---|---|
| 法律 | 「宅地建物取引業法」（1952年） | 「賃貸住宅管理業法」（2020年） |
| 配置要求 | 每個中介門店至少須佔員工的五分之一 | 已登記管理業者（200戶以上）的每個營業所至少一名「業務管理者」 |
| 職責 | 說明重要事項；在說明書及合同條款文件上簽名 | 統籌該營業所的管理合同與維護工作 |
| 責任 | 指示、禁止從事相關業務最長1年、取消登記 | 業者可能被命令改善、停業最長1年或被撤銷登記 |
| 2025年考試 | 245,462人應考，45,821人合格（18.7%） | 31,792人應考，9,370人合格（29.5%） |
語言在哪裡產生影響
「重要事項説明」以日語、依據日文文件進行。簽名的人要為說明內容承擔責任。
對於不懂日語的買方來說，這裡可能出現落差。用英語回覆您郵件的人，和簽名的宅建士，可能是兩個不同的人。兩人也許都盡心盡責。但只有其中一人，以自己的名字和資格為這份說明負責。
A. 兩個不同的人
宅建士用日語說明並簽名。您通過英語聯絡人收到摘要，而聯絡人並不簽名。
B. 同一個人
簽名併為說明負責的人，直接向您說明內容。
這並不是在批評任何人。日本的制度是為國內市場建立的，而英語在這裡的日常工作中並不普及。在2025年 EF 英語熟練度指數中，日本排名第96位，得分446分，全球平均為488分。
因此，簽約之前，提出三個問題是合理的：宅建士是誰？此人會直接向您說明嗎？內容會以什麼語言傳達給您？
資格並不能讓人完美，但能讓人承擔責任。值得由為說明負責的那個人，用您聽得懂的語言，親自向您說明。
本文涉及的日語術語
| 術語 | 日文 | 含義 |
|---|---|---|
| 宅建士 | 宅建士（全稱：宅地建物取引士） | 持有資格的房地產交易專業人士 |
| 重要事項說明 | 重要事項説明 | 簽約前對重要事項進行的說明 |
| 租賃不動產經營管理士 | 賃貸不動産経営管理士 | 日本租賃住宅經營管理專業資格 |
| 業務管理者 | 業務管理者 | 每個租賃管理營業所必須設置的“業務管理者” |
常見問題
日本的宅建士是什麼？
宅建士（「宅地建物取引士」）是依據日本「宅地建物取引業法」取得資格的房地產交易專業人士。只有宅建士才能在房地產簽約前進行法定的「重要事項説明」，並在說明書及合同條款文件上簽名。
日本的房地產中介公司必須配備多少名宅建士？
每個門店的專職宅建士人數至少須達到從業人員的五分之一；每個受理合同或申請的銷售場所至少須有一名。人數不足時，必須在兩週內補足。
宅建士如有不當行為，會怎樣？
都道府縣可以對其作出指示、禁止其從事宅建士業務最長一年，情節嚴重時可取消其登記。中介公司也可能被責令停業最長一年，或被吊銷營業許可。
宅建士考試有多難？
2025年考試共有245,462人應考，45,821人合格，合格率18.7%。過去十年間，合格率一直保持在約13%至19%之間。
日本的「賃貸不動産経営管理士」是什麼？
依據「賃貸住宅管理業法」，已登記的租賃住宅管理業者（管理200戶以上）每個營業所都必須設置“業務管理者”，這一資格正是擔任該職務的依據。它於2021年成為國家資格。2025年考試共有31,792人應考，9,370人合格（29.5%）。
「重要事項説明」會用英語進行嗎？
說明以日語、依據日文文件進行。不懂日語的買方可以問清楚：這筆交易的宅建士是誰、此人是否會直接說明重要事項，以及內容將以什麼語言傳達給自己。
資料來源
本文僅為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。
