快速解答
- 我能否把东京的公寓出租，又在来访时自己使用？
- 通常不行。在日本，房子一旦出租，租客享有很强的居住权利，您来的时候房子不会空出来。
- 海外家庭如何在东京拥有一个既能自住、又能产生租金收入的家？
- 一种方法是买下一栋公寓楼，留一套自住，其余出租。
- 在东京买一栋留一套自住的公寓楼，能带来多少收入？
- 在我们的示范案例中，参照2026年秋季JR中央線沿线国分寺一带在售的楼型：一栋2015年竣工的四层钢筋混凝土建筑，有17套约40㎡的一室户（1LDK），价格4亿7,000万日元；17套全部以每月约11.5万日元出租时，参考毛租金收益率为5.0%。
我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
“我们一年只来东京几次。不在的时候能不能把房子租出去，来的时候又能自己住？”
这是我们最常听到的海外买家提问之一。如果只有一套公寓，坦白说，答案通常是不行：在日本，房子一旦出租，租客享有很强的居住权利。如果空着，既没有收入，每个月还要花钱。
有一个两全其美的办法：买下整栋楼，留一套自住，其余出租。
示范案例
- 高尾山约35分钟
- 立川约6分钟
- 国分寺您的楼栋
- 吉祥寺约12分钟
- 新宿约20分钟
- 涩谷约30分钟
从国分寺乘JR中央線快速列车的白天常规所需时间（去涩谷需在新宿换乘一次）。到东京站约40分钟。
资料来源：东京都，2026年地价公示（按区市町村）；At Home，东京郊区（东京都23区以外）公寓挂牌租金，2026年8月。
每套月租约11.5万日元，17套一年约可带来2,350万日元的租金。留一套自住，这笔租金的去向如下：
按年计算，占4亿7,000万日元价格的比例，扣除运营成本后（NOI，税前）。
供参考：若再预留维修储备金（修缮积立金，每年约300万日元），全部出租时为3.1%，留一套自住时为2.8%。
- 1,600万日元扣除运营成本后，每年留给您的部分
- 600万日元运营成本：物业管理、电梯与清洁、税费、保险、小额维修、空置损失
- 140万日元您自己那一套的租金（您选择自住而不收取）
供参考：条形图中颜色较浅的部分，是为将来大规模修缮（外墙、屋顶、电梯）预留的维修储备金，按国家对公寓楼的指导标准约为每年300万日元。这个房龄的楼栋目前需要的修缮不多，但即使预留这笔钱，每年仍可留下约1,300万日元。
换个角度看：您在东京的那套房子，成本只是它本来可以收取的租金，约每月11.5万日元，而楼栋的其余部分不仅能自给自足，还有盈余。对比一下常见的做法——单独买一套类似的公寓，留着来访时住：
示意数字。同一地区类似的公寓价格约为4,000万日元。
为什么这种生活方式行得通
您的那套房子从不出租，所以每次来都能入住，想来几次就来几次。衣服和书可以留在那里；这就是您的家。
由当地的物业管理公司负责招租、收租和安排维修。您不必人在东京，一切也能正常运转。
第二套房通常只会花钱。而在这里，16套房子全年每个月都在收租。
在东京真实的街区里拥有一处属于自己的地方；如果家里有人想在这里住得更久，也有了立足之地。
这样的一年
日本让这一切变得很容易。来自74个国家和地区的访客停留90天以内无需签证，所以您可以春天来赏樱，秋天再来，新年再来一次。（详见在日本买房可以获得签证吗？）
这类楼栋是如何找到的
这类楼栋并不稀少。东京有大量小型公寓楼，而且一直在易手。让许多海外买家意外的是，您很少看到它们公开打广告。每栋楼的情况各不相同，所以它们通常在中介之间流通，而不是刊登在公开的房产网站上。
日本的房产信息分为好几层，公开刊登的房源只是最上面一层。我们在《为什么英文房产网站只呈现日本市场的一部分》中说明了这几层是如何运作的。对于这样的楼栋，现实的做法是找一位您信任的中介，请对方在仅限业者使用的网络中搜索符合您需求的楼栋。
街区、预算，以及您想留给自己的那套房子。
在仅限业者使用的网络中搜索，大多数楼栋都登载在那里。
比较少数几栋合适的，下次来日本时去看最好的那一栋。
一栋楼所需的资金比单套公寓多，合适的楼栋值得耐心等待。对于想在东京拥有一个真正的家而不是酒店房间、又不希望它一年中大部分时间空置的家庭，我们认为这是在日本置业最有回报的方式之一。
常见问题
我能否把东京的公寓出租，又在来访时自己使用？
通常不行。在日本，房子一旦出租，租客享有很强的居住权利，您来的时候房子不会空出来。如果改为空置，既没有收入，每个月还要花钱。
海外家庭如何在东京拥有一个既能自住、又能产生租金收入的家？
一种方法是买下一栋公寓楼，留一套自住，其余出租。您那一套从不出租，所以随时来都能入住；出租的房子由当地的物业管理公司打理。
在东京买一栋留一套自住的公寓楼，能带来多少收入？
在我们的示范案例中，参照2026年秋季JR中央線沿线国分寺一带在售的楼型：一栋2015年竣工的四层钢筋混凝土建筑，有17套约40㎡的一室户，价格4亿7,000万日元；17套全部以每月约11.5万日元出租时，参考毛租金收益率为5.0%。留一套自住，扣除约600万日元的运营成本后，每年约留下1,600万日元（价格的3.4%）；17套全部出租则约为1,700万日元（3.6%）。若每年预留约300万日元的维修储备金，则约留下1,300万日元。而一套类似的公寓空置留作来访使用，每年约需花费50万日元。
在日本使用第二套住宅需要签证吗？
来自74个国家和地区的访客停留90天以内无需签证，所以一年来几次都很容易。
如何在东京找到在售的整栋公寓楼？
整栋楼和投资型房产很少公开打广告，大多在中介之间流通，而不是刊登在公开的房产网站上。现实的做法是找一位您信任的中介，请对方在仅限业者使用的网络中搜索符合您需求的楼栋。
资料来源
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。
