快速解答
- 我能否把東京的公寓出租，又在來訪時自己使用？
- 通常不行。在日本，房子一旦出租，租客享有很強的居住權利，您來的時候房子不會空出來。
- 海外家庭如何在東京擁有一個既能自住、又能產生租金收入的家？
- 一種方法是買下一棟公寓樓，留一套自住，其餘出租。
- 在東京買一棟留一套自住的公寓樓，能帶來多少收入？
- 在我們的示範案例中，參照2026年秋季JR中央線沿線國分寺一帶在售的樓型：一棟2015年竣工的四層鋼筋混凝土建築，有17套約40㎡的一室戶（1LDK），價格4億7,000萬日元；17套全部以每月約11.5萬日元出租時，參考毛租金收益率為5.0%。
我們從可獲得的最新資料中客觀整理數據，並分享其中有參考價值的內容。
希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
“我們一年只來東京幾次。不在的時候能不能把房子租出去，來的時候又能自己住？”
這是我們最常聽到的海外買家提問之一。如果只有一套公寓，坦白說，答案通常是不行：在日本，房子一旦出租，租客享有很強的居住權利。如果空著，既沒有收入，每個月還要花錢。
有一個兩全其美的辦法：買下整棟樓，留一套自住，其餘出租。
示範案例
- 高尾山約35分鐘
- 立川約6分鐘
- 國分寺您的樓棟
- 吉祥寺約12分鐘
- 新宿約20分鐘
- 澀谷約30分鐘
從國分寺乘JR中央線快速列車的白天常規所需時間（去澀谷需在新宿換乘一次）。到東京站約40分鐘。
資料來源：東京都，2026年地價公示（按區市町村）；At Home，東京郊區（東京都23區以外）公寓掛牌租金，2026年8月。
每套月租約11.5萬日元，17套一年約可帶來2,350萬日元的租金。留一套自住，這筆租金的去向如下：
按年計算，佔4億7,000萬日元價格的比例，扣除運營成本後（NOI，稅前）。
供參考：若再預留維修儲備金（修缮积立金，每年約300萬日元），全部出租時為3.1%，留一套自住時為2.8%。
- 1,600萬日元扣除運營成本後，每年留給您的部分
- 600萬日元運營成本：物業管理、電梯與清潔、稅費、保險、小額維修、空置損失
- 140萬日元您自己那一套的租金（您選擇自住而不收取）
供參考：條形圖中顏色較淺的部分，是為將來大規模修繕（外牆、屋頂、電梯）預留的維修儲備金，按國家對公寓樓的指導標準約為每年300萬日元。這個房齡的樓棟目前需要的修繕不多，但即使預留這筆錢，每年仍可留下約1,300萬日元。
換個角度看：您在東京的那套房子，成本只是它本來可以收取的租金，約每月11.5萬日元，而樓棟的其餘部分不僅能自給自足，還有盈餘。對比一下常見的做法——單獨買一套類似的公寓，留著來訪時住：
示意數字。同一地區類似的公寓價格約為4,000萬日元。
為什麼這種生活方式行得通
您的那套房子從不出租，所以每次來都能入住，想來幾次就來幾次。衣服和書可以留在那裡；這就是您的家。
由當地的物業管理公司負責招租、收租和安排維修。您不必人在東京，一切也能正常運轉。
第二套房通常只會花錢。而在這裡，16套房子全年每個月都在收租。
在東京真實的街區裡擁有一處屬於自己的地方；如果家裡有人想在這裡住得更久，也有了立足之地。
這樣的一年
日本讓這一切變得很容易。來自74個國家和地區的訪客停留90天以內無需簽證，所以您可以春天來賞櫻，秋天再來，新年再來一次。（詳見在日本買房可以獲得簽證嗎？）
這類樓棟是如何找到的
這類樓棟並不稀少。東京有大量小型公寓樓，而且一直在易手。讓許多海外買家意外的是，您很少看到它們公開打廣告。每棟樓的情況各不相同，所以它們通常在中介之間流通，而不是刊登在公開的房產網站上。
日本的房產資訊分為好幾層，公開刊登的房源只是最上面一層。我們在《為什麼英文房產網站只呈現日本市場的一部分》中說明了這幾層是如何運作的。對於這樣的樓棟，現實的做法是找一位您信任的中介，請對方在僅限業者使用的網路中搜索符合您需求的樓棟。
街區、預算，以及您想留給自己的那套房子。
在僅限業者使用的網路中搜索，大多數樓棟都登載在那裡。
比較少數幾棟合適的，下次來日本時去看最好的那一棟。
一棟樓所需的資金比單套公寓多，合適的樓棟值得耐心等待。對於想在東京擁有一個真正的家而不是酒店房間、又不希望它一年中大部分時間空置的家庭，我們認為這是在日本置業最有回報的方式之一。
常見問題
我能否把東京的公寓出租，又在來訪時自己使用？
通常不行。在日本，房子一旦出租，租客享有很強的居住權利，您來的時候房子不會空出來。如果改為空置，既沒有收入，每個月還要花錢。
海外家庭如何在東京擁有一個既能自住、又能產生租金收入的家？
一種方法是買下一棟公寓樓，留一套自住，其餘出租。您那一套從不出租，所以隨時來都能入住；出租的房子由當地的物業管理公司打理。
在東京買一棟留一套自住的公寓樓，能帶來多少收入？
在我們的示範案例中，參照2026年秋季JR中央線沿線國分寺一帶在售的樓型：一棟2015年竣工的四層鋼筋混凝土建築，有17套約40㎡的一室戶，價格4億7,000萬日元；17套全部以每月約11.5萬日元出租時，參考毛租金收益率為5.0%。留一套自住，扣除約600萬日元的運營成本後，每年約留下1,600萬日元（價格的3.4%）；17套全部出租則約為1,700萬日元（3.6%）。若每年預留約300萬日元的維修儲備金，則約留下1,300萬日元。而一套類似的公寓空置留作來訪使用，每年約需花費50萬日元。
在日本使用第二套住宅需要簽證嗎？
來自74個國家和地區的訪客停留90天以內無需簽證，所以一年來幾次都很容易。
如何在東京找到在售的整棟公寓樓？
整棟樓和投資型房產很少公開打廣告，大多在中介之間流通，而不是刊登在公開的房產網站上。現實的做法是找一位您信任的中介，請對方在僅限業者使用的網路中搜索符合您需求的樓棟。
資料來源
本文僅為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。
