我们的新建出租公寓：从地基到满租

我们认为，房地产投资是一件很好的事情。我们不只是中介，自己也在实际投资出租房产。

今年秋天，我们签约购买了一栋尚未竣工的新建公寓，并把它作为一个公开的案例。我们将实时记录一栋新建出租公寓如何起步、如何建成、如何选定管理公司、房间以怎样的节奏租出，以及最终的实际收入与支出。

其中也包括最初的测算与实际结果之间的差距，无论差在哪里。我们希望这是一个以真实数字、而非纸上谈兵来讨论房地产投资的专栏。

购买时的收支计划

以下是我们决定购买时的事业计划，用投资者会看的指标来呈现。总价不公开；所有数字均为竣工后第一年、入住率95%的预期。

资金安排接近全额贷款，但并非全额贷款：自有资金只有定金，其余为银行自营贷款，不经担保公司。另外，由于直接向开发商购买，没有中介手续费。这两点对收支数字影响很大。

另一方面，DSCR约1.19、还款比率约61%，对空置和利率上升的缓冲并不宽裕。贷款比例接近100%，要真正产生现金流，需要相当的经营能力。持续把空置期压短、控制费用、为利率变化做好准备——我们认为这才是这项投资的关键。如果利率变动，我们会在每个节点重新测算现金流。

部分运营费用在管理公司报价前只是暂定数字。这个专栏值得关注的地方很简单：计划能否实现？等实际租金和实际费用确定后，我们会把它们与计划并列公开。

这栋楼

位于东京近郊住宅区的三层木结构单身公寓，以「1K」单间为主，预计2027年春季竣工。从车站步行10分钟，再乘电车无需换乘约40分钟可到东京市中心（永田町）。出于对未来住户隐私的尊重，我们不公开具体地点和楼名。

• 距车站步行10分钟；工作日早上乘电车无需换乘约40分钟到东京市中心（永田町）
• 耐久性最高等级（「劣化対策等級」3级），设计阶段与施工阶段均取得评价
• 电子门禁、快递柜、彩色可视对讲机
• 所有窗户采用Low-E玻璃
• 浴室干燥机、可追加加热的浴缸、独立洗手台、智能马桶
• 空调、电磁炉、网络设备

3级是日本住宅性能标示制度中，延缓建筑结构劣化措施的最高等级。对于我们打算长期持有的木结构建筑来说，耐久性不是细节，它直接影响收支数字。

接下来的计划

在每个节点，我们都会记录当时了解到的情况和数字。以下时间均为目前的计划。

1. 2026年10月地基完工（本篇）
2. 2026年11月上梁（主体结构完成）
3. 2027年春竣工及交房前检查 — 结合实际检查，介绍我们确认的事项。
4. 竣工前后管理公司与招租条件 — 委托哪家公司、条件如何，以及租金如何确定。
5. 2027年夏交房并开始招租
6. 直到满租房间租出的节奏 — 实际成交租金、租出所需天数、广告费和空置期，与计划对照。
7. 第一年第一年的结果 — 租金、费用、利息与最终留下的现金，以及与计划不同的原因。

顺利的事和不顺利的事，我们都会如实记录。如果您正在考虑在日本购买收益型房产，希望这能成为一个有用的真实案例。有关购买或运营的问题，欢迎随时通过电子邮件咨询。