我們的新建出租公寓：從地基到滿租

我們認為，房地產投資是一件很好的事情。我們不只是中介，自己也在實際投資出租房產。

今年秋天，我們簽約購買了一棟尚未竣工的新建公寓，並把它作為一個公開的案例。我們將實時記錄一棟新建出租公寓如何起步、如何建成、如何選定管理公司、房間以怎樣的節奏租出，以及最終的實際收入與支出。

其中也包括最初的測算與實際結果之間的差距，無論差在哪裡。我們希望這是一個以真實數字、而非紙上談兵來討論房地產投資的專欄。

購買時的收支計劃

以下是我們決定購買時的事業計劃，用投資者會看的指標來呈現。總價不公開；所有數字均為竣工後第一年、入住率95%的預期。

資金安排接近全額貸款，但並非全額貸款：自有資金只有定金，其餘為銀行自營貸款，不經擔保公司。另外，由於直接向開發商購買，沒有中介手續費。這兩點對收支數字影響很大。

另一方面，DSCR約1.19、還款比率約61%，對空置和利率上升的緩衝並不寬裕。貸款比例接近100%，要真正產生現金流，需要相當的經營能力。持續把空置期壓短、控制費用、為利率變化做好準備——我們認為這才是這項投資的關鍵。如果利率變動，我們會在每個節點重新測算現金流。

部分運營費用在管理公司報價前只是暫定數字。這個專欄值得關注的地方很簡單：計劃能否實現？等實際租金和實際費用確定後，我們會把它們與計劃並列公開。

這棟樓

位於東京近郊住宅區的三層木結構單身公寓，以「1K」單間為主，預計2027年春季竣工。從車站步行10分鐘，再乘電車無需換乘約40分鐘可到東京市中心（永田町）。出於對未來住戶隱私的尊重，我們不公開具體地點和樓名。

• 距車站步行10分鐘；工作日早上乘電車無需換乘約40分鐘到東京市中心（永田町）
• 耐久性最高等級（「劣化対策等級」3級），設計階段與施工階段均取得評價
• 電子門禁、快遞櫃、彩色可視對講機
• 所有窗戶採用Low-E玻璃
• 浴室乾燥機、可追加加熱的浴缸、獨立洗手檯、智能馬桶
• 空調、電磁爐、網路設備

3級是日本住宅性能標示制度中，延緩建築結構劣化措施的最高等級。對於我們打算長期持有的木結構建築來說，耐久性不是細節，它直接影響收支數字。

接下來的計劃

在每個節點，我們都會記錄當時瞭解到的情況和數字。以下時間均為目前的計劃。

1. 2026年10月地基完工（本篇）
2. 2026年11月上樑（主體結構完成）
3. 2027年春竣工及交房前檢查 — 結合實際檢查，介紹我們確認的事項。
4. 竣工前後管理公司與招租條件 — 委託哪家公司、條件如何，以及租金如何確定。
5. 2027年夏交房並開始招租
6. 直到滿租房間租出的節奏 — 實際成交租金、租出所需天數、廣告費和空置期，與計劃對照。
7. 第一年第一年的結果 — 租金、費用、利息與最終留下的現金，以及與計劃不同的原因。

順利的事和不順利的事，我們都會如實記錄。如果您正在考慮在日本購買收益型房產，希望這能成為一個有用的真實案例。有關購買或運營的問題，歡迎隨時通過電子郵件諮詢。