最新の情報をもとに客観的なデータを集め、有益な情報をまとめて共有させていただきます。
住まい探しや不動産に関わる事業をお考えの方にとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
私たちは、不動産投資は素晴らしいものだと考えています。そして、自分たち自身もプレイヤーとして、実際に不動産投資を行っております。
今回、新築一棟アパートを竣工前に購入する契約を締結いたしました。この機会に、一棟の新築アパートがどのように始まり、建物が建ち、管理会社を選び、どのようなペースで入居が決まって運営され、収支が確定していくのかを、リアルタイムで記録してまいります。
最初の収支計画と実際の結果との乖離も含めて、包み隠さず公開いたします。机上の理論ではなく、実際の数字で不動産投資を共有するコラムにしたいと考えています。
購入時の収支計画
購入を判断した時点の事業計画を、投資家として見る指標でお示しいたします。総額は非公開とし、いずれも竣工1年目・稼働率95%の想定です。
資金計画は、物件価格のほぼ全額を借り入れる、フルローンに近い形です。自己資金は手付金のみで、融資は保証会社を使わない銀行のプロパー融資です。また、売主からの直接購入のため、仲介手数料は発生しておりません。この二つは、収支の前提を大きく左右する条件です。
一方で、DSCR約1.19、返済比率約61%は、空室や金利上昇に対する余裕が大きい水準ではありません。フルローンに近い以上、キャッシュフローを生み出すにはかなりの経営力が必要だと考えています。空室期間を短く抑え、経費を管理し、金利の変動に備える。そうした運営をしっかり積み重ねていけるかどうかが、この投資の鍵だと考えています。金利が動いた場合の手残りも、節目ごとに試算し直してお示しいたします。
なお、経費の一部は管理会社の見積前の仮置きです。このコラムの見どころは、この計画が本当にそのとおりに進むのかという点にあります。竣工後、実際の賃料と経費が確定した段階で、計画と並べて公開いたします。
物件の概要
東京近郊の住宅地に建つ、木造3階建ての単身者向けアパートです。1K中心の構成で、竣工は2027年春の予定です。最寄り駅から徒歩10分、そこから都心（永田町）までは乗り換えなしで約40分です。所在地と物件名は、入居される方のプライバシーに配慮し、公開いたしません。
- 駅徒歩10分・都心（永田町）まで乗り換えなし約40分（平日朝）
- 劣化対策等級3（設計性能評価・建設性能評価）
- 電子オートロック・宅配ボックス・カラーモニター付きインターホン
- 全窓Low-eガラス
- 浴室乾燥機・追い焚き機能付き浴室・独立洗面台・温水洗浄便座
- エアコン・IHコンロ・インターネット設備
劣化対策等級3は、住宅性能表示制度において、構造躯体の劣化を抑える対策の最上位等級です。木造アパートを長期で保有するうえで、建物の耐久性は収支そのものに直結すると考えています。
今後の公開予定
節目ごとに、その時点で分かったことと数字を記録してまいります。時期はいずれも現時点の予定です。
- 2026年10月基礎の完成（今回）
- 2026年11月上棟
- 2027年春竣工・完成前の検査 何をどう確認するのかを、実際の検査に沿ってお伝えいたします。
- 竣工前後管理会社の選定と募集条件 委託先と条件、賃料・募集条件の決め方を記録いたします。
- 2027年夏引渡し・入居者募集の開始
- 満室まで入居が決まるペース 成約賃料、成約までの日数、広告費、空室期間を計画と並べて公開いたします。
- 1年目初年度の収支 賃料収入、経費、金利、手残り。当初の計画との差と、その理由を振り返ります。
うまくいったことだけでなく、計画どおりに進まなかったことも記録してまいります。収益物件の購入をご検討中の方にとって、一つの実例としてお役に立てれば幸いです。購入や運営についてのご相談は、メールでお気軽にお寄せください。
本稿の数字は購入時点の計画であり、将来の家賃・入居・収益を保証するものではありません。本稿は一般的な情報であり、法務・税務・投資の助言ではありません。