快速解答
- 在东京全面翻新一栋独栋住宅要花多少钱？
- 涵盖隔热、窗户、屋顶与外墙、厨房和卫浴的全面翻新，如今按建筑面积计算，每平方米通常需要16万–25万日元（约1,000–1,600美元）。抗震加固和庭院工程另计；只做室内装修则费用较低。
- 大型住宅建商的翻新费用更贵吗？
- 不一定。按相同规格多家比价，并利用建商的合作产品以及窗户和隔热的补贴，可以降低费用。他们提供的设备10年保修和完工后统一的联络窗口，也值得一并比较。
- 如何降低格局改动的费用？
- 不动承重墙、柱和梁，厨房和卫浴保持原位。移动非承重的隔墙，或通过门、收纳和定制家具调整房间用途，费用相对较低。
我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
我们对一栋房龄超过30年的独栋住宅进行了全面翻新——从格局到屋顶与外墙，再到设备和窗框。
材料和人工越来越贵。涵盖隔热、窗户、屋顶与外墙、厨房和卫浴的独栋住宅全面翻新，如今按建筑面积计算，每平方米通常需要16万–25万日元（日本建商常用的“坪”计算，每坪50万–80万日元）。如需抗震加固或修补地梁和柱子，费用还会更高；只做室内装修则较低。即便如此，做法不同，费用也会有明显差别。以下是我们从自己的工程中得到的经验。
01我们做了什么
比起表面装修，我们先把预算放在只有拆开墙面和地板时才能处理的隔热，以及让建筑更耐久的屋顶和外墙上。
| 部位 | 内容 |
|---|---|
| 隔热性能 | 各房间的隔热材料更换为相当于日本“新一代节能标准”的水平；一楼地板从地板下方加装隔热材料 |
| 窗户 | 几乎所有窗户都加装了双层玻璃内窗（LIXIL Inplus）；部分窗户连窗框一起更换为树脂铝复合窗框（LIXIL Thermos L等） |
| 玄关门 | 更换为隔热型玄关门（LIXIL Recent） |
| 屋顶与外墙 | 外墙使用不易沾污的陶瓷类涂料（SK化研 Ceramiclean），屋顶使用有机硅类屋顶涂料（SK化研 Yane Fresh Si）；屋檐底板和封檐板也一并涂装 |
| 地暖 | 在客厅、餐厅、厨房等处新装热水式地暖（Noritz） |
| 设备 | 更换厨房、浴室、洗脸台、卫生间和热水器，设备享有10年保修 |
| 户型设计 | 在结构允许的范围内移动墙体，改变房间之间的连接方式 |
02大型住宅建商不一定更贵
包括大型住宅建商在内，各家的工程费用都在上涨。即便如此，“大公司更贵”也不一定成立。有些工程本地的工务店会更便宜，哪家更合适取决于房屋和工程内容。正因如此，多家比价才更重要。
1按相同条件比较
向多家公司索取报价，比较方案、规格和金额。统一隔热、窗户等条件后请各家重新报价，就能在相同条件下比较。
2利用合作产品
大型建商都有合作的设备厂商。他们的专用产品和批量采购的产品，往往在同等品质下价格更低，可以在不降低规格的情况下压低费用。
3比较保修和售后
大型建商通常提供设备10年保修，完工后的检查和维修也由同一个窗口负责。除了价格，这些也要一起比较。
4围绕补贴确定规格
许多窗户和隔热产品可以申请国家和东京都的补贴。只有登记在案的产品才符合条件，因此要在签约前确定规格。
03我们使用的补贴
| 补贴 | 对象 | 金额 |
|---|---|---|
| 国家 · 先进窗户翻新（先進的窓リノベ） | 内窗、玄关门 | 约110万日元 |
| 国家 · 育儿环保住宅（子育てエコホーム） | 节能改造 | 约20万日元 |
| 东京都 · 既有住宅节能隔热改造 | 更换隔热材料、一楼地板隔热 | 约160万日元 |
| 合计 | 约300万日元 |
当国家和东京都的补贴覆盖同一项工程时，施工公司为我们算出了补贴总额最高的组合。东京都的补贴需要完整提交施工照片和申请材料，我们的申请在交房约7个半月后获批。补贴制度和金额每年都会变化。
04格局改动一旦涉及结构，费用就会上升
格局改动的费用取决于移动哪些部分。了解其中的差别，就能在控制费用的同时提升居住的舒适度。
| 费用高的改动 | 费用相对低的改动 |
|---|---|
| 费用高拆除或移动承重墙、柱和梁 | 较省钱移动或拆除非承重的隔墙 |
| 费用高大幅移动厨房、浴室或卫生间的位置（涉及管道和排水坡度） | 较省钱厨房和卫浴保持原位，只更换设备 |
| 费用高移动楼梯位置，或在楼板上开出挑空空间 | 较省钱通过门、收纳和定制家具改变房间用途 |
| 费用高打开外墙改变窗户尺寸 | 较省钱加装内窗，或更换为同尺寸的窗户 |
哪些墙承重，取决于施工工法（例如传统木结构梁柱工法或2×4工法）和图纸。在规划之前，请施工公司在图纸上标出哪些墙可以拆、哪些不能拆，是最快的方法。
052025年4月起，大规模翻新需要建筑确认
根据修订后的《建筑基准法》（建築基準法），自2025年4月起，即使是两层木造住宅，若对墙、柱、楼板、梁、屋顶、楼梯中任何一项进行超过一半的修缮或改建，也需要办理建筑确认（建築確認）。为调整格局而改动结构，或包含屋顶重铺的全面翻新，都可能适用这一规定。
- 费用和工期增加：图纸和申请需要费用，并且在确认下来之前无法开工。
- 可能需要符合现行标准的工程：年代较久、缺少图纸或检查合格证（検査済証）的房屋，可能需要重新调查或追加工程。
- 不可重建的房屋尤其要注意：例如未与道路相接的房屋无法获得确认，可做的工程会受到限制。
只更换室内装修或设备，或重新涂装外墙和屋顶，通常不需要建筑确认。具体适用范围，请在规划阶段向施工公司确认。
06工程费以外的支出
如果买房后再翻新，在工程结束之前无法入住。这段时间里，目前住处的房租和新房的贷款都要继续支付。空调、窗帘和家具的更换也不包含在工程费中。请结合工期，事先把这些列入资金计划。
07与其自己翻新，不如直接买已翻新的房屋
公寓的费用同样在上涨。二手公寓的全面翻新，如今每平方米约13万–20万日元（约800–1,300美元），全定制设计的则在25万日元左右。以70平方米计算，费用往往超过1,000万日元（约63,000美元）。
| 自己翻新 | 购买已翻新的房屋 | |
|---|---|---|
| 费用 | 自己翻新按目前的工程费全额支付 | 已翻新借助翻新公司的采购价格和设备调配能力，可能比自己翻新更便宜 |
| 时间和精力 | 自己翻新选公司、比价、规划、申请和施工要花上数月，期间无法入住 | 已翻新可以看过完工的房屋再决定，交房后即可入住 |
| 保修与安心 | 自己翻新施工部分由施工公司保修。若从个人卖方购买，房屋本身往往没有保修或保修期很短 | 已翻新若卖方是不动产公司，日本法律（宅地建物取引業法）规定其对瑕疵的责任期至少为交房后2年。有些房屋还附带设备和室内的售后服务或既有住宅买卖瑕疵保险 |
| 自由度 | 自己翻新格局和规格都可以自己决定 | 已翻新格局和规格已经确定 |
看已翻新的房屋时，不要只看表面装修，还要确认管道、电线和隔热更新到了什么程度。
房龄超过30年，选择依然很多
无论是公寓还是独栋住宅，只要主体结构扎实，房龄超过30年的房子也完全可以居住。独栋住宅尤其要看结构的状态，但只要认真做好全面翻新，也能获得接近新房的满意度。当然，这需要准备、时间、事先调查和精力，但翻新确实是一个可行的选择。
话虽如此，已翻新的房屋中也有很划算的。划算之处很大程度上来自翻新公司的采购价格和设备调配能力，因此往往比自己做同样的工程更便宜。
如果想连同地段一起买得划算，逐一查看这类已翻新的房屋也是一个选择。高效地寻找，就有机会找到这样的好房子。
常见问题
在东京全面翻新一栋独栋住宅要花多少钱？
涵盖隔热、窗户、屋顶与外墙、厨房和卫浴的全面翻新，如今按建筑面积计算，每平方米通常需要16万–25万日元（约1,000–1,600美元）。抗震加固和庭院工程另计；只做室内装修则费用较低。
大型住宅建商的翻新费用更贵吗？
不一定。按相同规格多家比价，并利用建商的合作产品以及窗户和隔热的补贴，可以降低费用。他们提供的设备10年保修和完工后统一的联络窗口，也值得一并比较。
如何降低格局改动的费用？
不动承重墙、柱和梁，厨房和卫浴保持原位。移动非承重的隔墙，或通过门、收纳和定制家具调整房间用途，费用相对较低。
房龄超过30年的房子还能住吗？
只要主体结构扎实，无论独栋住宅还是公寓，房龄超过30年也完全可以居住。独栋住宅尤其要看结构的状态。通过全面翻新，可以获得接近新房的效果。
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