快速解答
- 在東京全面翻新一棟獨棟住宅要花多少錢？
- 涵蓋隔熱、窗戶、屋頂與外牆、廚房和衛浴的全面翻新，如今按建築面積計算，每平方米通常需要16萬–25萬日元（約1,000–1,600美元）。抗震加固和庭院工程另計；只做室內裝修則費用較低。
- 大型住宅建商的翻新費用更貴嗎？
- 不一定。按相同規格多家比價，並利用建商的合作產品以及窗戶和隔熱的補貼，可以降低費用。他們提供的設備10年保修和完工後統一的聯絡窗口，也值得一併比較。
- 如何降低格局改動的費用？
- 不動承重牆、柱和梁，廚房和衛浴保持原位。移動非承重的隔牆，或通過門、收納和定製傢俱調整房間用途，費用相對較低。
我們從可獲得的最新資料中客觀整理數據，並分享其中有參考價值的內容。
希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
我們對一棟房齡超過30年的獨棟住宅進行了全面翻新——從格局到屋頂與外牆，再到設備和窗框。
材料和人工越來越貴。涵蓋隔熱、窗戶、屋頂與外牆、廚房和衛浴的獨棟住宅全面翻新，如今按建築面積計算，每平方米通常需要16萬–25萬日元（日本建商常用的“坪”計算，每坪50萬–80萬日元）。如需抗震加固或修補地梁和柱子，費用還會更高；只做室內裝修則較低。即便如此，做法不同，費用也會有明顯差別。以下是我們從自己的工程中得到的經驗。
01我們做了什麼
比起表面裝修，我們先把預算放在只有拆開牆面和地板時才能處理的隔熱，以及讓建築更耐久的屋頂和外牆上。
| 部位 | 內容 |
|---|---|
| 隔熱性能 | 各房間的隔熱材料更換為相當於日本“新一代節能標準”的水平；一樓地板從地板下方加裝隔熱材料 |
| 窗戶 | 幾乎所有窗戶都加裝了雙層玻璃內窗（LIXIL Inplus）；部分窗戶連窗框一起更換為樹脂鋁複合窗框（LIXIL Thermos L等） |
| 玄關門 | 更換為隔熱型玄關門（LIXIL Recent） |
| 屋頂與外牆 | 外牆使用不易沾汙的陶瓷類塗料（SK化研 Ceramiclean），屋頂使用有機硅類屋頂塗料（SK化研 Yane Fresh Si）；屋簷底板和封簷板也一併塗裝 |
| 地暖 | 在客廳、餐廳、廚房等處新裝熱水式地暖（Noritz） |
| 設備 | 更換廚房、浴室、洗臉檯、衛生間和熱水器，設備享有10年保修 |
| 戶型設計 | 在結構允許的範圍內移動牆體，改變房間之間的連接方式 |
02大型住宅建商不一定更貴
包括大型住宅建商在內，各家的工程費用都在上漲。即便如此，“大公司更貴”也不一定成立。有些工程本地的工務店會更便宜，哪家更合適取決於房屋和工程內容。正因如此，多家比價才更重要。
1按相同條件比較
向多家公司索取報價，比較方案、規格和金額。統一隔熱、窗戶等條件後請各家重新報價，就能在相同條件下比較。
2利用合作產品
大型建商都有合作的設備廠商。他們的專用產品和批量採購的產品，往往在同等品質下價格更低，可以在不降低規格的情況下壓低費用。
3比較保修和售後
大型建商通常提供設備10年保修，完工後的檢查和維修也由同一個窗口負責。除了價格，這些也要一起比較。
4圍繞補貼確定規格
許多窗戶和隔熱產品可以申請國家和東京都的補貼。只有登記在案的產品才符合條件，因此要在簽約前確定規格。
03我們使用的補貼
| 補貼 | 對象 | 金額 |
|---|---|---|
| 國家 · 先進窗戶翻新（先進的窓リノベ） | 內窗、玄關門 | 約110萬日元 |
| 國家 · 育兒環保住宅（子育てエコホーム） | 節能改造 | 約20萬日元 |
| 東京都 · 既有住宅節能隔熱改造 | 更換隔熱材料、一樓地板隔熱 | 約160萬日元 |
| 合計 | 約300萬日元 |
當國家和東京都的補貼覆蓋同一項工程時，施工公司為我們算出了補貼總額最高的組合。東京都的補貼需要完整提交施工照片和申請材料，我們的申請在交房約7個半月後獲批。補貼制度和金額每年都會變化。
04格局改動一旦涉及結構，費用就會上升
格局改動的費用取決於移動哪些部分。瞭解其中的差別，就能在控制費用的同時提升居住的舒適度。
| 費用高的改動 | 費用相對低的改動 |
|---|---|
| 費用高拆除或移動承重牆、柱和梁 | 較省錢移動或拆除非承重的隔牆 |
| 費用高大幅移動廚房、浴室或衛生間的位置（涉及管道和排水坡度） | 較省錢廚房和衛浴保持原位，只更換設備 |
| 費用高移動樓梯位置，或在樓板上開出挑空空間 | 較省錢通過門、收納和定製傢俱改變房間用途 |
| 費用高打開外牆改變窗戶尺寸 | 較省錢加裝內窗，或更換為同尺寸的窗戶 |
哪些牆承重，取決於施工工法（例如傳統木結構樑柱工法或2×4工法）和圖紙。在規劃之前，請施工公司在圖紙上標出哪些牆可以拆、哪些不能拆，是最快的方法。
052025年4月起，大規模翻新需要建築確認
根據修訂後的《建築基準法》（建築基準法），自2025年4月起，即使是兩層木造住宅，若對牆、柱、樓板、梁、屋頂、樓梯中任何一項進行超過一半的修繕或改建，也需要辦理建築確認（建築確認）。為調整格局而改動結構，或包含屋頂重鋪的全面翻新，都可能適用這一規定。
- 費用和工期增加：圖紙和申請需要費用，並且在確認下來之前無法開工。
- 可能需要符合現行標準的工程：年代較久、缺少圖紙或檢查合格證（検査済証）的房屋，可能需要重新調查或追加工程。
- 不可重建的房屋尤其要注意：例如未與道路相接的房屋無法獲得確認，可做的工程會受到限制。
只更換室內裝修或設備，或重新塗裝外牆和屋頂，通常不需要建築確認。具體適用範圍，請在規劃階段向施工公司確認。
06工程費以外的支出
如果買房後再翻新，在工程結束之前無法入住。這段時間裡，目前住處的房租和新房的貸款都要繼續支付。空調、窗簾和傢俱的更換也不包含在工程費中。請結合工期，事先把這些列入資金計劃。
07與其自己翻新，不如直接買已翻新的房屋
公寓的費用同樣在上漲。二手公寓的全面翻新，如今每平方米約13萬–20萬日元（約800–1,300美元），全定製設計的則在25萬日元左右。以70平方米計算，費用往往超過1,000萬日元（約63,000美元）。
| 自己翻新 | 購買已翻新的房屋 | |
|---|---|---|
| 費用 | 自己翻新按目前的工程費全額支付 | 已翻新藉助翻新公司的採購價格和設備調配能力，可能比自己翻新更便宜 |
| 時間和精力 | 自己翻新選公司、比價、規劃、申請和施工要花上數月，期間無法入住 | 已翻新可以看過完工的房屋再決定，交房後即可入住 |
| 保修與安心 | 自己翻新施工部分由施工公司保修。若從個人賣方購買，房屋本身往往沒有保修或保修期很短 | 已翻新若賣方是不動產公司，日本法律（宅地建物取引業法）規定其對瑕疵的責任期至少為交房後2年。有些房屋還附帶設備和室內的售後服務或既有住宅買賣瑕疵保險 |
| 自由度 | 自己翻新格局和規格都可以自己決定 | 已翻新格局和規格已經確定 |
看已翻新的房屋時，不要只看表面裝修，還要確認管道、電線和隔熱更新到了什麼程度。
房齡超過30年，選擇依然很多
無論是公寓還是獨棟住宅，只要主體結構紮實，房齡超過30年的房子也完全可以居住。獨棟住宅尤其要看結構的狀態，但只要認真做好全面翻新，也能獲得接近新房的滿意度。當然，這需要準備、時間、事先調查和精力，但翻新確實是一個可行的選擇。
話雖如此，已翻新的房屋中也有很划算的。划算之處很大程度上來自翻新公司的採購價格和設備調配能力，因此往往比自己做同樣的工程更便宜。
如果想連同地段一起買得划算，逐一查看這類已翻新的房屋也是一個選擇。高效地尋找，就有機會找到這樣的好房子。
常見問題
在東京全面翻新一棟獨棟住宅要花多少錢？
涵蓋隔熱、窗戶、屋頂與外牆、廚房和衛浴的全面翻新，如今按建築面積計算，每平方米通常需要16萬–25萬日元（約1,000–1,600美元）。抗震加固和庭院工程另計；只做室內裝修則費用較低。
大型住宅建商的翻新費用更貴嗎？
不一定。按相同規格多家比價，並利用建商的合作產品以及窗戶和隔熱的補貼，可以降低費用。他們提供的設備10年保修和完工後統一的聯絡窗口，也值得一併比較。
如何降低格局改動的費用？
不動承重牆、柱和梁，廚房和衛浴保持原位。移動非承重的隔牆，或通過門、收納和定製傢俱調整房間用途，費用相對較低。
房齡超過30年的房子還能住嗎？
只要主體結構紮實，無論獨棟住宅還是公寓，房齡超過30年也完全可以居住。獨棟住宅尤其要看結構的狀態。通過全面翻新，可以獲得接近新房的效果。
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