快速解答
- 在日本买房需要日本的银行账户吗？
- 不需要。大多数海外买家以现金支付，从本国的银行汇款。
- 非居民在日本买房需要申报吗？
- 需要。取得日本不动产的非居民，须依据「外為法」在20天内经由日本银行向财务大臣申报。
- 在日本办理房产登记时须申报国籍吗？
- 须申报，自2026年10月5日起实施。登记为新所有人的个人，须在申请过户登记时申报国籍，并附上证明文件。
我们从可获得的最新资料中客观整理数据，并分享其中有参考价值的内容。
希望能为正在日本寻找住房，或考虑以房产为基础开展事业的各位提供参考。
即使不住在日本、没有日本的银行账户，也可以买房。请尽早规划汇款，在20天内申报购房；您实际缴纳的税额，会远低于表面税率给人的印象。
把资金汇进来
资金如何流动
- 尾款请提前几天汇出，不要等到当天。途中任何一家银行都可能暂停汇款。
- 汇款前，请先把合同副本交给您的银行，大部分疑问都能借此解答。
- 请为手续费预留余量，并考虑到账当天的汇率变动。
跨境支付超过3,000万日元时，须依据「外為法」提交报告，通常由办理汇款的银行代为提交。请向银行确认所需资料。
2026年有变化的两项申报
结算日前后
- 2026年4月1日起新规定不论用途都须提交购房申报，包括自住
- 2026年10月5日起新规定个人买方在办理所有权登记时须申报国籍
- 您的结算日登记由「司法書士」提交申请；请备好对方要求的身份证明文件
- 20天内向财务省申报经由日本银行。中介可代为在线申报
这两项变化都不影响您可以购买什么。日本对国籍或居住地没有任何限制；两者都是为了掌握谁拥有什么。
国籍作为检索信息记录，不会印在登记簿上，日本买方同样须申报。为自住而取得的「借地権」仍不在申报范围内；但该土地上的建筑物需要申报。
持有期间的税金
东京23区的一年
- 房产税分期缴纳（税单6月寄到）
- 如房产有租金收入，2月16日 – 3月15日报税
房产税：1.7%实际意味着什么
每年约为价格的0.35%左右。这是因为税额按远低于价格的官方评估额计算，而且住宅用地只按评估额的六分之一计税。
示例：东京市中心一套1亿日元的公寓，官方评估额为5,000万日元（土地3,500万、建筑1,500万），与我们的购房费用文章中的设定相同。东京23区还对这类土地的都市计划税减半。
如果出租：20.42%是预扣，不是应缴税额
计算示例：每年成本219万日元
税率适用于扣除所有成本和折旧后的利润，而不是租金。对这部分利润，税率从5%起，并随利润增加而提高。如果租金是您在日本唯一的收入，就会停留在最低的几档，所以实际应缴税额约为租金的0–3%。20.42%中的其余部分会退回。
税率按应税金额计算，而不是按租金
本例
应税金额是扣除成本、折旧和基础扣除后的年度利润。每档税率只适用于该档范围内的部分，另加税额2.1%的附加税。旅居海外期间不征地方税。
以年租金的百分比表示。假设每月从公司收取33万日元（年额396万日元）、在日本没有其他收入，并按2026年税率计算。0–3%的范围对应每年约120–340万日元的成本（含折旧）。如租客作为自住用途承租，则不预扣。更多出租相关内容
纳税管理人（日文为「納税管理人」）须同时向国税税务署和地方税务机关备案。没有纳税管理人，通知和退税款就无处可寄。
出售时
示例：非居民以1亿日元出售
0%税额占价格的比例
2.3%税额占价格的比例
4.6%税额占价格的比例
- 应缴税额
- 报税后退还至日本的账户（您本人或纳税管理人的账户）
虽然预扣10.21%，但在这些示例中，税额只占价格的0–5%。其余部分相当于一笔会退还的保证金。
仅为示意：收益为扣除购买及出售费用和折旧后的金额，持有超过5年（15.315%）。收益非常大时，应缴税额可能超过预扣金额。
在出售之前，请保留购房合同和收据。没有这些资料，购入成本会被视为出售价格的5%，税额会大幅增加。
收益是出售价格减去购入成本、购买与出售费用以及建筑物折旧后的金额。如果在移居海外之前这是您的自住房，在搬出后第三年的12月31日之前出售，仍可能适用3,000万日元的特别扣除。您的本国也可能对这笔收益征税；请在签约前咨询当地的顾问。自2027年起，复兴特别所得税的一部分将改为防卫特别所得税，合计税率不变。
全过程
买入
- 签约支付定金
- 结算前几天汇出尾款
- 结算办理登记（含国籍）
- 20天内向财务省申报
持有
- 购买后不久备案纳税管理人
- 每年1月1日所有人负有缴纳房产税的义务
- 6月 · 9月 · 12月 · 2月缴纳房产税
- 2月16日 – 3月15日报税（如出租）
出售
- 结算买方预扣10.21%
- 次年2月16日 – 3月15日就收益报税
- 报税后退税至日本的账户，或补缴
我们是房地产中介，不是「税理士」，因此不代办报税。我们很乐意为您梳理购房前后的时间安排，并为您介绍合适的专业人士。给我们发邮件。
常见问题
在日本买房需要日本的银行账户吗？
不需要。大多数海外买家以现金支付，从本国的银行汇款。定金可以由第三方托管服务或中介公司保管，尾款在结算日支付到卖方账户。请在结算日之前预留充足时间汇出尾款，因为银行可能会暂停国际汇款以询问用途；买卖合同的副本可以解答其中大部分问题。
非居民在日本买房需要申报吗？
需要。取得日本不动产的非居民，须依据「外為法」在20天内经由日本银行向财务大臣申报。2026年4月1日及以后取得的，不论用途都须申报，包括本人或家人的自住房。可由中介等居住在日本的代理人代为申报，也可以在线办理。
在日本办理房产登记时须申报国籍吗？
须申报，自2026年10月5日起实施。登记为新所有人的个人，须在申请过户登记时申报国籍，并附上证明文件。国籍作为检索信息记录，不会印在登记簿上；日本买方同样适用，由负责登记的「司法書士」准备相关资料。
海外业主每年要为日本房产缴纳哪些税？
「固定資産税」，以及大多数城市征收的「都市計画税」，由1月1日登记在册的所有人缴纳。在东京23区，税率分别为地方政府核定的课税标准额的1.4%和0.3%，而住宅的课税标准额经过减轻，远低于价格。税单在6月寄到，可分四期缴纳。居住在海外的业主须向国税和地方税务机关备案一位日本的纳税管理人，以接收通知并办理缴税。如果房产出租，每年须在2月16日至3月15日之间在日本报税。
非居民在日本出售房产时会被预扣多少税？
买方须预扣价格的10.21%并缴纳给税务署，但买方为个人、作为本人或家人的自住房购买，且价格在1亿日元以下时除外。预扣属于预缴：收益的税额在次年春季通过日本的报税结算——在出售当年1月1日持有超过五年的为15.315%，五年以下的为30.63%——差额会退还至日本的账户（卖方本人或其纳税管理人的账户），或须补缴。如果卖方在次年1月1日在日本没有住址，则不征住民税。
非居民实际要为日本房产缴纳多少税？
通常远低于表面税率。以东京一套1亿日元公寓为例，每年的房产税约为价格的0.35%，而不是1.7%。如果以每月33万日元租给公司，租金的20.42%会被预扣，但对于在日本没有其他收入的业主，扣除成本后的应缴税额通常只有租金的0–3%左右，其余部分在报税后退回。税率适用于扣除成本、折旧和基础扣除后的利润，而不是租金；税率从5%起，随收入增加而提高，最高45%。以1亿日元出售时预扣10.21%，而收益为0、1,500万日元或3,000万日元时，税额分别为价格的0%、2.3%或4.6%。在日本没有住址期间不征地方住民税。
资料来源
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