快速解答
- 在日本買房需要日本的銀行賬戶嗎？
- 不需要。大多數海外買家以現金支付，從本國的銀行匯款。
- 非居民在日本買房需要申報嗎？
- 需要。取得日本不動產的非居民，須依據「外為法」在20天內經由日本銀行向財務大臣申報。
- 在日本辦理房產登記時須申報國籍嗎？
- 須申報，自2026年10月5日起實施。登記為新所有人的個人，須在申請過戶登記時申報國籍，並附上證明文件。
我們從可獲得的最新資料中客觀整理數據，並分享其中有參考價值的內容。
希望能為正在日本尋找住房，或考慮以房產為基礎開展事業的各位提供參考。
即使不住在日本、沒有日本的銀行賬戶，也可以買房。請儘早規劃匯款，在20天內申報購房；您實際繳納的稅額，會遠低於表面稅率給人的印象。
把資金匯進來
資金如何流動
- 尾款請提前幾天匯出，不要等到當天。途中任何一家銀行都可能暫停匯款。
- 匯款前，請先把合同副本交給您的銀行，大部分疑問都能借此解答。
- 請為手續費預留餘量，並考慮到賬當天的匯率變動。
跨境支付超過3,000萬日元時，須依據「外為法」提交報告，通常由辦理匯款的銀行代為提交。請向銀行確認所需資料。
2026年有變化的兩項申報
結算日前後
- 2026年4月1日起新規定不論用途都須提交購房申報，包括自住
- 2026年10月5日起新規定個人買方在辦理所有權登記時須申報國籍
- 您的結算日登記由「司法書士」提交申請；請備好對方要求的身份證明文件
- 20天內向財務省申報經由日本銀行。中介可代為在線申報
這兩項變化都不影響您可以購買什麼。日本對國籍或居住地沒有任何限制；兩者都是為了掌握誰擁有什麼。
國籍作為檢索資訊記錄，不會印在登記簿上，日本買方同樣須申報。為自住而取得的「借地権」仍不在申報範圍內；但該土地上的建築物需要申報。
持有期間的稅金
東京23區的一年
- 房產稅分期繳納（稅單6月寄到）
- 如房產有租金收入，2月16日 – 3月15日報稅
房產稅：1.7%實際意味著什麼
每年約為價格的0.35%左右。這是因為稅額按遠低於價格的官方評估額計算，而且住宅用地只按評估額的六分之一計稅。
示例：東京市中心一套1億日元的公寓，官方評估額為5,000萬日元（土地3,500萬、建築1,500萬），與我們的購房費用文章中的設定相同。東京23區還對這類土地的都市計劃稅減半。
如果出租：20.42%是預扣，不是應繳稅額
計算示例：每年成本219萬日元
稅率適用於扣除所有成本和折舊後的利潤，而不是租金。對這部分利潤，稅率從5%起，並隨利潤增加而提高。如果租金是您在日本唯一的收入，就會停留在最低的幾檔，所以實際應繳稅額約為租金的0–3%。20.42%中的其餘部分會退回。
稅率按應稅金額計算，而不是按租金
本例
應稅金額是扣除成本、折舊和基礎扣除後的年度利潤。每檔稅率只適用於該檔範圍內的部分，另加稅額2.1%的附加稅。旅居海外期間不徵地方稅。
以年租金的百分比表示。假設每月從公司收取33萬日元（年額396萬日元）、在日本沒有其他收入，並按2026年稅率計算。0–3%的範圍對應每年約120–340萬日元的成本（含折舊）。如租客作為自住用途承租，則不預扣。更多出租相關內容
納稅管理人（日文為「納税管理人」）須同時向國稅稅務署和地方稅務機關備案。沒有納稅管理人，通知和退稅款就無處可寄。
出售時
示例：非居民以1億日元出售
0%稅額佔價格的比例
2.3%稅額佔價格的比例
4.6%稅額佔價格的比例
- 應繳稅額
- 報稅後退還至日本的賬戶（您本人或納稅管理人的賬戶）
雖然預扣10.21%，但在這些示例中，稅額只佔價格的0–5%。其餘部分相當於一筆會退還的保證金。
僅為示意：收益為扣除購買及出售費用和折舊後的金額，持有超過5年（15.315%）。收益非常大時，應繳稅額可能超過預扣金額。
在出售之前，請保留購房合同和收據。沒有這些資料，購入成本會被視為出售價格的5%，稅額會大幅增加。
收益是出售價格減去購入成本、購買與出售費用以及建築物折舊後的金額。如果在移居海外之前這是您的自住房，在搬出後第三年的12月31日之前出售，仍可能適用3,000萬日元的特別扣除。您的本國也可能對這筆收益徵稅；請在簽約前諮詢當地的顧問。自2027年起，復興特別所得稅的一部分將改為防衛特別所得稅，合計稅率不變。
全過程
買入
- 簽約支付定金
- 結算前幾天匯出尾款
- 結算辦理登記（含國籍）
- 20天內向財務省申報
持有
- 購買後不久備案納稅管理人
- 每年1月1日所有人負有繳納房產稅的義務
- 6月 · 9月 · 12月 · 2月繳納房產稅
- 2月16日 – 3月15日報稅（如出租）
出售
- 結算買方預扣10.21%
- 次年2月16日 – 3月15日就收益報稅
- 報稅後退稅至日本的賬戶，或補繳
我們是房地產中介，不是「税理士」，因此不代辦報稅。我們很樂意為您梳理購房前後的時間安排，併為您介紹合適的專業人士。給我們發郵件。
常見問題
在日本買房需要日本的銀行賬戶嗎？
不需要。大多數海外買家以現金支付，從本國的銀行匯款。定金可以由第三方託管服務或中介公司保管，尾款在結算日支付到賣方賬戶。請在結算日之前預留充足時間匯出尾款，因為銀行可能會暫停國際匯款以詢問用途；買賣合同的副本可以解答其中大部分問題。
非居民在日本買房需要申報嗎？
需要。取得日本不動產的非居民，須依據「外為法」在20天內經由日本銀行向財務大臣申報。2026年4月1日及以後取得的，不論用途都須申報，包括本人或家人的自住房。可由中介等居住在日本的代理人代為申報，也可以在線辦理。
在日本辦理房產登記時須申報國籍嗎？
須申報，自2026年10月5日起實施。登記為新所有人的個人，須在申請過戶登記時申報國籍，並附上證明文件。國籍作為檢索資訊記錄，不會印在登記簿上；日本買方同樣適用，由負責登記的「司法書士」準備相關資料。
海外業主每年要為日本房產繳納哪些稅？
「固定資産税」，以及大多數城市徵收的「都市計画税」，由1月1日登記在冊的所有人繳納。在東京23區，稅率分別為地方政府核定的課稅標準額的1.4%和0.3%，而住宅的課稅標準額經過減輕，遠低於價格。稅單在6月寄到，可分四期繳納。居住在海外的業主須向國稅和地方稅務機關備案一位日本的納稅管理人，以接收通知並辦理繳稅。如果房產出租，每年須在2月16日至3月15日之間在日本報稅。
非居民在日本出售房產時會被預扣多少稅？
買方須預扣價格的10.21%並繳納給稅務署，但買方為個人、作為本人或家人的自住房購買，且價格在1億日元以下時除外。預扣屬於預繳：收益的稅額在次年春季通過日本的報稅結算——在出售當年1月1日持有超過五年的為15.315%，五年以下的為30.63%——差額會退還至日本的賬戶（賣方本人或其納稅管理人的賬戶），或須補繳。如果賣方在次年1月1日在日本沒有住址，則不徵住民稅。
非居民實際要為日本房產繳納多少稅？
通常遠低於表面稅率。以東京一套1億日元公寓為例，每年的房產稅約為價格的0.35%，而不是1.7%。如果以每月33萬日元租給公司，租金的20.42%會被預扣，但對於在日本沒有其他收入的業主，扣除成本後的應繳稅額通常只有租金的0–3%左右，其餘部分在報稅後退回。稅率適用於扣除成本、折舊和基礎扣除後的利潤，而不是租金；稅率從5%起，隨收入增加而提高，最高45%。以1億日元出售時預扣10.21%，而收益為0、1,500萬日元或3,000萬日元時，稅額分別為價格的0%、2.3%或4.6%。在日本沒有住址期間不徵地方住民稅。
資料來源
本文僅為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。
