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建筑外观
部分图片及图表转载自合作方提供的房源资料。
部分图片及图表转载自合作方提供的房源资料。
ヴェルビュ大森山王 位于東京都大田区南馬込2丁目28-4，为地上8层的钢筋混凝土建筑，2002年3月竣工。本房源位于2楼，户型为3LDK，专有面积82.38㎡（墙心），土地权利为所有权。
房源资料记载于2026年5月完成室内全面翻新：更换墙纸与地板，系统厨房、浴缸单元、洗面台及卫生间全部更新，室内门与玄关鞋柜更换，重铺地砖，更换热水器，在客厅餐厅厨房新设地暖面板，新装照明器具及空调两台，并完成室内清洁。
本房源目前空置，可即时交房，由全部委托管理并配日勤管理员。本次合作方提供的资料较为有限：仅有一张建筑外观照片，且未提供户型图。因此本页无法呈现室内布局，户型图与翻新后的室内照片均需通过合作方索取。
| 房产类型 | 翻新住宅公寓（区分所有） |
|---|---|
| 出售价格 | 89,800,000日元 |
| 所在地 | 東京都大田区南馬込2丁目28-4 |
| 最近车站 | JR京浜東北・根岸線「大森駅」 |
| 步行时间 | 步行约15分钟 |
| 户型 | 3LDK |
| 建筑面积 | 专有面积82.38㎡（墙心） |
| 所在楼层 | 2楼 |
| 建筑层数 | 地上8层 |
| 建筑结构 | 钢筋混凝土（RC） |
| 竣工时间 | 2002年3月 |
| 翻新时间 | 2026年5月（室内全面翻新） |
| 土地权利 | 所有权 |
| 管理费 | 管理费 20,600日元/月 |
| 修缮公积金 | 修缮公积金 23,360日元/月 |
| 出租状况 | 空置 |
| 交房时间 | 可即时交房 |
| 管理方式 | 全部委托管理，管理员日勤 |
| 房源来源 | 合作房源 |
面积为房源资料记载的墙心面积，须与登记簿核对确认。房源资料未记载阳台面积、用途地域、楼内总户数、分譲会社及施工会社。
每月固定费用为房源资料所载的管理费20,600日元与修缮公积金23,360日元。
修缮公积金高于管理费，对2002年竣工的建筑而言，说明公积金已按长期修缮计划完成上调，而非被推迟。
本次资料未提供户型图，亦未提供翻新后的室内照片。
本楼位于東京都大田区南馬込2丁目28-4，处在大森与馬込之间的坡地一带。房源资料记载距JR京浜東北・根岸線「大森駅」步行约15分钟，都営浅草線「馬込駅」步行15分钟，「西馬込駅」步行19分钟。
京浜東北線 向北经品川、東京站，向南通往川崎与横浜；都営浅草線 经新橋、日本橋、浅草，并可经京急線 直达羽田機場。所需时间因班次与换乘而异，故此处不作标注。
南馬込 与大森之上的山王一带是东京南部历史悠久的住宅区域——街道安静、老宅与成年树木相间，大森車站的商业设施及池上本門寺 均在可及范围内。
地图显示 ヴェルビュ大森山王 的所在位置。上述步行时间以房源资料记载为准。
在 Google 地图中打开东京的租金、地价与成交价格近年均呈上行走势。
根据 At Home 与三井住友信托基础研究所发布的「公寓租金指数」（2026年第1季度），东京23区家庭型指数（面积60㎡以上、100㎡以下，本房源82.38㎡ 属于该区间）同比上涨约12.3%。
根据令和8年（2026年）地价公示，东京23区住宅地较上年上涨9.0%。此外，日本国土交通省「不动产价格指数」显示，2025年12月东京都的区分所有公寓价格指数为234.8（以2010年平均为100），同比上涨约9.6%。
以上数值反映的是东京23区及东京都整体情况，并非本房源的个别数据。租金指数为公寓类建筑经品质调整后的成交租金，并非本地址；地价数值为公示地点的平均值，并非对本地址的评估；价格指数为面向东京都的统计数列。以上均不构成对未来租金、价值或表现的保证。
资料来源：
82㎡、三室、今年完成全面翻新、目前空置，售价89,800,000日元。在东京中心区，这样的组合在这一价位并不存在；而在大田区、距大森步行15分钟的位置，它是存在的。那15分钟的步行就是代价，而这个代价并不算苛刻——大森之上的山王坡地，是东京南部较为宜人的成熟住宅区域之一。
此次翻新恰好覆盖了入住后最难处理、成本最高的部分：厨房、浴缸单元、洗面台、卫生间、热水器、地板、室内门、照明、两台空调，以及客厅新设的地暖面板。买方接手的是一栋2002年的建筑配上2026年的室内，通常比以新建价格购买同等面积更为划算。
我最欣赏的一点是修缮公积金。每月23,360日元高于管理费，对楼龄二十四年的建筑而言，意味着未来大规模修缮的资金正在持续积累而非被推迟——这与我在部分较新建筑上提出的提醒恰好相反。
这份资料的不足我也直说：合作方仅提供了一张外观照片，且完全没有户型图，因此本页既无法呈现所购买的翻新成果，也无法说明82.38㎡ 的具体布局。这是需要提问的理由，而非否定的理由——数字本身是扎实的。建议先索取户型图与翻新后的照片，再实地看房；房源空置且可即时交房，安排并不困难。
本房源通过日本当地房地产合作伙伴介绍。在售状况、价格及房源详情，均以咨询时的确认为准。
