東京・首都圏の投資用不動産のご相談区分マンション・一棟収益物件・土地活用と新築アパート

事例１：築35年・木造戸建てのフルリノベーション

木造の戸建て・平成元年築着工から引き渡しまで約3か月半

• 見えない所から費用をかける外壁・屋根の塗装と室内の内装はすべて一新。そのうえで費用は、壁を開けたときにしか手を入れられない断熱・配管・配線を優先しています。
• 窓は内窓（二重窓）を基本に外側のサッシやシャッターの交換は外壁の解体を伴うことが多く、費用が大きく上がります。本事例では交換を数か所にとどめ、ほかは内窓で断熱性を高めています。内窓は国の補助金の対象です。
• 補助金を前提に仕様を決める国と東京都の断熱・省エネの補助金はかなりの額になり、断熱改修は住み心地の向上にも直結します。対象となる仕様を前提に費用配分を決め、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の断熱性能を目安にすることをおすすめいたします。
• 工事期間中の費用と時期工事中は住むことも貸すこともできない一方、固定資産税やローンの返済は続きます。入居・賃貸・売却の時期を先に決め、その間の費用を含めた資金計画が必要です。

事例２：駐車場用地の活用（新築賃貸住宅）

1LDK × 4戸借地活用

• なぜ木造・1LDK・4戸なのか売却・保有・建築を比較したうえで、建てる計画を選択。周辺は単身〜二人暮らしの賃貸需要が厚く、ワンルームの多いエリアで広めの1LDKは差別化になります。建蔽率・容積率・斜線制限の中で面積を最も有効に使えるのが4戸で、木造にすることで建築費を抑え、利回りを確保しています。
• 建築会社は複数社の提案を比べる6社に打診し、3社の提案から1社を選定（選定期間は約3か月）。法令・プラン・性能・コストを項目ごとに比較しています。
• 仕様は企画の段階で盛り込む後から加えるとコストが高くなるため、仕様はできるだけ企画の段階で盛り込みます。同じ工事の範囲内で済めば、折り上げ天井、間接照明やコンセントの位置・数、調光機能など、大きなコストアップなく付けられる仕様が多くあります。設備は建築会社ごとに提携メーカーが異なるため、その中で流通量が多く、コストを抑えながら品質の高いものを選びます。
• 入居者に選ばれる仕様と募集の準備バス・トイレ別、宅配ボックス、防犯カメラ、防音、高速インターネットは基本。他の物件との差別化には、市場調査のうえで、食洗機の採用や、外構にどこまで費用をかけるか、外構のデザイン・設計なども検討します。入居者募集は建築確認の取得後に始め、管理会社も事前に選定して、竣工時の満室稼働を目指します。

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